Комментарий Сбербанка об изменениях в 214-ФЗ

На восьмую встречу в «Проектном баре» по теме: «Долевое строительство: кому война, а кому мать родна…» были приглашены представители банков, уполномоченных открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия: Сбербанк, Банк Санкт-Петербург, Росбанк, Банк Российский Капитал, ВТБ, Почта Банк, Банк «ФК Открытие».
На встрече мы задали вопросы по будущим изменениям в законе долевого строительства: что думают банки по поводу изменений? Как они оценивают свой новый статус в этой схеме – дольщики-застройщики-банки? Выгодны ли им эти изменения? Что станет теперь?

(Подробнее об изменениях в законодательстве о долевом строительстве)

Клименко Маргарита Андреевна – Начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк».

28 марта на встрече в «Проектном баре» Маргарита Клименко рассказала гостям об ответственности и выгоде банков, о контроле реализации проектов и готовности к будущим изменениям.

Об ответственности банков

М.К.: В соответствии с 214 ФЗ Застройщик должен открыть в уполномоченном банке специальный счёт для осуществления расчетов в рамках проекта строительства. В этом же банке должны быть открыты счета как технического заказчика, так и генерального подрядчика. С 01.07.2018 г. на банк возлагается ответственность контроля целевого использования денежных средств со счета Застройщика. При этом инструменты, которые банки могут использовать при осуществлении этого контроля на сегодняшний день, чётко не прописаны. Какие документы и в какие сроки мы можем запрашивать у застройщика? Каков объем ответственности банков? На данный момент предусмотрено лишь извещение банками соответствующих органов о нецелевом использовании денежных средств, не «пропустить» операцию мы не можем.

О выгоде банков

По поводу доходов банков с учетом новых изменений, Маргарита Клименко не выразила особого оптимизма.

М.К.:  на банки возлагается дополнительный функционал по сопровождению специальных счетов, стоимость ведения которых, скорее всего, не будет существенно отличаться от текущей стоимости обслуживания аналогичных счетов в рамках обслуживания оборонзаказа или 44-ФЗ. В моем понимании, операционные расходы, трудозатраты на обслуживание значительно превышают стоимость ведения данных счетов.

Об эскроу-счетах

М.К.: Как одна из возможностей, кредитующемуся в Банке Застройщику может быть предложен механизм эскроу-счетов. То есть, возможно получить кредит и без использования эскроу-счетов, целесообразность данного инструмента будет определяться Заемщиком и банком совместно.  При использовании эскроу-счетов мы сталкиваемся с  проблемой источника оплаты процентов на инвестиционной фазе, так как средства дольщиков на счёте-эскроу депонируются до окончания строительства и их использование на любые цели, в том числе на оплату процентов по кредиту, не возможно. В связи с чем возникает потребность заведения в проект дополнительных собственных средств Застройщика для оплаты процентов банка.

Нормативная доля собственного участия на сегодняшний день в Сбербанке составляет 25 % от капитала проекта, при этом до 15 % мы готовы принять в виде затрат, понесенных Застройщиком на приобретение прав на земельный участок. Таким образом, еще 10 % Застройщик должен вложить в СМР до вступления банка в проект, и этот объем в точности соответствует требованиям  214-го Федерального закона о размере собственных средств Застройщика для получения права на привлечение средств дольщиков. С учетом необходимости оплаты процентов за счет собственных средств, доля собственного участия Застройщика в проекте при использовании эскроу-счетов, очевидно, будет пересмотрена.

Практика использования эскроу-счетов

М.К.: на данный момент у меня нет информации о том, чтобы в каком-либо банке уже был реализован проект кредитования с использованием эскроу-счетов. Нашим банком данный продукт  также еще не выпущен, хотя ведется активная работа по согласованию всех деталей и устранению узких мест. Основная концепция следующая: ставка по кредиту будет определяться в зависимости от объема привлеченных средств дольщиков на эксроу-счета и объема предоставленного кредита Застройщику. Чем больше объем средств дольщиков, тем меньше ставка по кредиту. Таким образом, уровень ставки будет находиться  в диапазоне между условно бесплатным фондированием, которое мы получаем от дольщиков, и платным, которое мы получаем с рынка.  Однако даже при «условно бесплатных» средствах дольщиков ставка банка  будет, как минимум, содержать маржу, так как банк, в отличие от дольщиков, несет проектные риски. Плюсы использования эскроу-счетов для Застройщика в том, что нет необходимости перечислять деньги в компенсационный фонд, поскольку собственные средства дольщиков находятся под контролем банка.

Еще один вопрос, на который пока нет ответа,  это будет ли популярен механизм эскроу-счетов у дольщиков. С одной стороны, средства дольщика будут полностью защищены, с другой – как правило, больший объем этих средств – это ипотека.  Насколько физические лица будут готовы размещать средства на эскроу-счетах, платить проценты по кредиту и ждать завершения проекта? Сейчас дополнительные расходы по кредиту компенсируются скидками Застройщика на ранних стадиях строительства. Будут ли готовы застройщики для покупателей с эскроу-счетами давать скидки, которые дают сегодня на нулевом цикле?

Но в целом, несмотря на то, что у Банка появится новый функционал по контролю целевого использования средств по проектам, которые мы не кредитуем,  серьезных изменений в нашем подходе к проектному финансированию в связи с изменениями в 214 ФЗ мы не видим.  Те же требования к раскрытию информации, обеспечению доли собственного участия, запрет на реализацию проектов «котлом», которые всегда выдвигались Сбербанком при проектном финансировании.

Вывод

Очевиден профессиональный спокойный подход банковского сектора к изменениям в 214-ФЗ. При определенной законодательной необходимости, банки пока не очень понимают свою роль в новой схеме. Однозначно, все сошлись на том, что изменение привычной схемы (дольщик-застройщик-банк) увеличивает затраты застройщика что, в итоге, скажется на конечной стоимости жилья.

Пока нет реализованных проектов с использованием эскроу-счетов. Банки готовы к будущим изменениям, но не настаивают на финансировании жилья только с использованием эскроу-счетов. Большой собственной выгоды банки тоже не видят и не могут прогнозировать отношение покупателей конечного продукта (жилья) к заморозке средств на этих счетах до ввода объекта в эксплуатацию.

Текст: Галина Паламарчук