Изменения в законодательстве о долевом строительстве

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства. Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах. В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2018 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия.

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

• о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
• о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
• о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

• отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика. Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.). Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2017 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2017г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

• договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
• договор счёта эскроу;
• договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

— Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2018 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

— Переходный этап: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

— Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2020 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается. На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе. «Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.

http://www.duvernoixlegal.ru/

Проектный бар –

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на Facebook

Текст: Галина Паламарчук