Компания Ирбис — Управление строительными проектами https://irbiscompany.ru Генподряд, профессиональное управление строительными проектами – генподрядчик компания Ирбис ru-RU Авторский надзор: что это такое и кем осуществляется Виды строительного контроля Технический заказчик и генеральный подрядчик Ответственность технического заказчика: необходимые документы, СРО, требования Отличие технического надзора от строительного контроля Возможно ли проведение обследования без членства в СРО? Кто может осуществлять строительный контроль? Обследование зданий и сооружений: что это и зачем нужно? Необходимость проведения строительной экспертизы Госдума приняла существенные поправки в 214-ФЗ Комментарий Сбербанка об изменениях в 214-ФЗ Изменения в законодательстве о долевом строительстве Проектный бар Служба заказчика Будущее строительство будущих городов Внедрение системы менеджмента качества на предприятиях строительной отрасли. Риски ведения строительных работ без разрешения на строительство Организация и проведение тендеров Организация подрядных торгов https://irbiscompany.ru/blog/avtorskij-nadzor-chto-eto-takoe-i-kem-osushhestvlyaetsya/ manager Thu, 15 Apr 2021 13:02:32 +0300

Авторский надзор: что это такое и кем осуществляется

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Авторский надзор гарантирует качественную реализацию проекта на этапе строительства. Он минимизирует риск брака и несоответствий проекту. Решение о необходимости такого контроля принимается на этапе проектно-изыскательных работ.

Для большинства строительных объектов надзор проводится в добровольном порядке. Исключение составляют особо опасные объекты, реконструкции и модернизации объектов культурного наследия.

Кто ведёт авторский надзор

Выполнение авторского надзора может осуществлять проектная компания, которая соответствует требованиям законодательства. Она должна быть членом СРО и иметь в штате специалистов, внесенных в национальный реестр. Если права на проект были переданы заказчику в договоре с автором проекта, то заказчик имеет право заказать услугу авторского надзора в сторонней компании.

Обязательно заключается договор, где прописывается состав работ и ответственность за качество авторского надзора. Если за проведение авторского надзора отвечает юридическое лицо, то ответственные сотрудники, контролирующие объект, должны быть назначены официально приказом организации. Приказ доносится до сведения заказчика, подрядчика-строителя, и до органов, осуществляющих архитектурно-строительный надзор на государственном уровне (если объект относится к особой категории).

Цели и задачи

В частном строительстве авторский надзор осуществляется по инициативе заказчика и является гарантией качества, визуального и нормативного соответствия проекту. Для объектов, находящихся под государственным контролем, авторский надзор нужен в первую очередь, чтобы избежать проблем с вводом в эксплуатацию.

авторский надзор

Цель проектного контроля – гарантировать соответствие возведённого здания или сооружения положениям проекта.

Авторский надзор в процессе строительства решает задачи по контролю:

  • за соблюдением технологии – порядок и способы организации работ должны соответствовать проектным указаниям и СНиПам;
  • за проектными значениями – характеристики объекта не должны быть ниже проектируемых;
  • за поставками – качество материалов, инструментов и оборудования должно подтверждаться сертификатами и соответствовать проектным нормативам;
  • за строительной документацией – исполнительные документы должны отображать реальный ход строительства.

Опционально авторский надзор может решать и другие задачи в зависимости от типа объекта. Состав работ определяется на этапе проектирования.

Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию, необходимо документально подтвердить, что строительство велось без расхождений с проектом. Авторский надзор даёт гарантию, что непредвиденных сложностей на этом важном этапе не будет.

Процесс организации авторского надзора

  1. Определение состава работ.
  2. Создание графика проверок с учётом плана строительно-монтажных работ.
  3. Заключение договора на услугу авторского надзора.
  4. Назначение ответственных за каждый этап проверок, если надзор осуществляется группой лиц.
  5. Организация доступа проверяющих к объекту.
  6. Ведение журнала, в котором регистрируется каждое посещение объекта, вносятся замечания и указания со ссылками на стандарты, СНиПы, рабочие чертежи.
  7. Регулярная передача результатов проверок заказчику.
  8. Соблюдение застройщиком требований авторского надзора.
  9. Проверка устранения замечаний.
  10. Финальная отчётность – подготовка пакета документов по результату работы.
  11. Сдача-приёмка работ.

авторский надзор строительства

Какими нормативными документами регламентируется

Градостроительный кодекс

Строительство в населённых пунктах ведётся согласно Градостроительному кодексу РФ. Требования к соответствию объекта проектной документации и ответственность за несоблюдение этих требований прописаны в статьях №52 и №55.
Если в процессе строительства потребовались изменения, они должны быть согласованы с проектировщиком. Все корректировки должны быть зафиксированы в проектной документации. При внесении изменений в проекты многоквартирных жилых домов, общественных зданий и сооружений требуется повторное прохождение экспертизы проекта. 

Федеральные законы

  • № 73 «Об объектах культурного наследия», ст. 44;
  • № 116 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», ст.8 п.3;
  • № 169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», ст.20;
  • №384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. 41.

Своды правил

Авторский надзор проводится в соответствии с правилами:

  • 246.1325800.2016 « Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений»;
  • 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений».

Функции проектировщика также регламентируют правилами:

  • 45.13330;
  • 70.13330;
  • 73.33330;
  • 78.13330;
  • 126.13300.
]]>
https://irbiscompany.ru/blog/vidy-stroitelnogo-kontrolya/ manager Sun, 31 May 2020 08:59:04 +0300

Виды строительного контроля

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Строительный контроль — многоуровневая система. Она включает в себя комплекс мероприятий и процедур, проводимых на всех этапах реализации проекта, и формируется, исходя из сложности, масштаба и ответственности объекта.

Виды строительного надзора и контроля

Основные виды строительного контроля следующие:

  • входной,
  • операционный,
  • приемочный,
  • промежуточный,
  • инспекционный,
  • пооперационный.

В соответствии со СП 48.13330.2011 контрольно-проверочные мероприятия могут проводиться в разных формах:

  • строительный контроль или технический надзор заказчика (застройщика);
  • производственный контроль качества строительства со стороны генподрядчика (подрядных строительно-монтажных организаций);
  • авторский надзор компании-разработчика проектной документации по инициативе заказчика или в обязательном порядке при строительстве ОПО;
  • государственный строительный контроль в случаях, предусмотренных законодательством.

Виды строительного надзора и контроляОсновные процедуры — проверки, освидетельствования, мониторинг, выполняемые в рамках строительного контроля, определены нормативной документацией.

Какими видами мероприятий представлен строительный контроль

В зависимости от предмета проверки строительный контроль подразделяется на несколько направлений.

Входной контроль

Включает в себя:

  • анализ комплектности и полноты содержащейся информации проектной документации, которая допускается к производству строительно-монтажных работ или отправляет на доработку при наличии недостатков;
  • приемку созданной геодезической разбивочной основы, проверку технической документации и соответствия знаков, координат, отметок, мест установки, способов закрепления регламентам и требованиям проекта;
  • выборочную или полную проверку поступающих на площадку стройматериалов, конструкций, изделий и сопроводительных документов, а также лабораторные и иные испытания при необходимости.

Виды строительного контроляВходной контроль — важное условие обеспечения безопасности строительства. Он позволяет своевременно устранить недостатки в проектной документации и заменить несоответствующие материалы.

Операционный контроль

Операционный контроль качества строительных и монтажных работ играет ключевую роль. До 80% дефектов здания, негативно влияющих на его конструктивные, физико-механические и эстетические свойства, возникают вследствие ошибок и нарушений технологических карт, требований проекта и СНиП, которые допускают непосредственные исполнители.

Промежуточные проверки при поэтапном производстве работ и контроль в ходе строительных операций дают возможность обнаружить отступления от правил, выявить дефекты и определить причину появления, устранить и предупредить их.

Периодичность мероприятий, проверяемые в обязательном порядке производственные процессы и строительные операции, допускаемые отклонения определяет предварительно разработанная схема контроля.

Приемочный контроль

В ходе реализации проекта многие выполненные работы, готовые конструкции, смонтированные участки сетей становятся недоступны для контроля на последующих этапах строительства. Проверка позволяет выявить дефекты и нарушения требований регламентов и проекта, устранить их без демонтажа и повреждений других конструкций, потери времени и значительных затрат.

Приемочный контроль подразумевает освидетельствование и оценку завершенных скрытых работ для подтверждения их соответствия проектной документации и СНиП с фиксацией результатов в соответствующих актах.

После завершения строительства законченный объект оценивается техническим заказчиком и комиссией, проходит приемку и вводится в эксплуатацию.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/tekhnicheskij-zakazchik-genpodryadchik/ manager Wed, 06 Nov 2019 13:55:21 +0300

Технический заказчик и генеральный подрядчик

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Успешная реализация проекта невозможна без эффективного управления и организации строительства, которые требуют компетенции специалистов разного профиля. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении технического заказчика, который будет выполнять комплекс инжиниринговых услуг, и генподрядчика для работ по возведению объекта.

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Отождествлять технического заказчика с генподрядчиком не следует. Они имеют разные базовые функции и гражданско-правовую ответственность.

Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком и заключающее от его имени договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он подготавливает техзадания, предоставляет материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект и выполняет другие функции, предусмотренные нормами права. По сути, служба технического заказчика — профессиональный представитель застройщика, который управляет проектом от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.

Генеральный подрядчик — лицо, отвечающее по договору за возведение объекта и действующее в рамках ГрК РФ. Он отбирает непосредственных исполнителей и обеспечивает выполнение строительных работ в установленный срок, осуществляет устройство конструкций и систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.

Фактически, генподрядчик организует процесс строительства и управляет стройплощадкой. Но в отличии от техзаказчика он не берет на себя представительские функции и не может выполнять действия от имени застройщика.

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

В соответствии со ст.1 п. 22 ГрК РФ технический заказчик должен быть членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

По ФЗ-372 входить в СРО строителей должна и организация, выступающая в качестве генподрядчика и осуществляющая работы по договору подряда с размером обязательств свыше 3 млн. рублей.

Заключать напрямую договора генерального подряда может только застройщик, который состоит в строительном СРО.

Следовательно, ситуация, при которой одно лицо будет совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика, возможна.

Застройщик вправе заключить два договора с одной и той же специализированной компанией, если она — член все трех СРО в области строительства, архитектурно-строительного проектирования и изысканий.

Заключение отдельных договоров с одним и тем же лицом необходимо, исходя из ст. 1 пп. 16,22 и ст.53 п.2 ГрК РФ.

«ИРБИС» входит в СРО Союз «Строители Петербурга», НП «Проектные организации Северо-Запада» и Ассоциации “Объединение изыскателей”. Мы выполняем функции техзаказчика, организуем и управляем всеми процессами строительства для успешной реализации проекта.
[form]

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/texnicheskij-zakazchik-dokumenty-sro-trebovaniya/ manager Wed, 02 Oct 2019 06:34:28 +0300

Ответственность технического заказчика: необходимые документы, СРО, требования

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Технический заказчик – неотъемлемый участник инвестиционно-строительного проекта. Это уполномоченный партнер застройщика и исполнитель, который привлекается для успешной реализации проекта: защиты интересов и обеспечения качества инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции или капремонта объекта. Право передачи застройщиком своих функций техническому заказчику предусмотрено в п.16 ст.1 ГрК РФ.

Техзаказчик берет на себя роль организатора и координатора, отвечает за эффективное взаимодействие между участниками проекта. Он контролирует выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с проектом, нормами и правилами, сроки сдачи объекта, целевое расходование бюджета.

Нужно ли техническому заказчику быть членом СРО

СтройкаВ соответствии с п.22 с.1 ГрК РФ специализированная организация, которая выполняет функции технического заказчика и заключает от имени застройщика договора на проведение инженерных изысканий, подготовку проектной документации и осуществление строительных работ, должна состоять в трех СРО:

  • инженерных изысканий;
  • архитектурно-строительного проектирования;
  • строительства.

Исключения составляют случаи, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Необходимость состоять в СРО подтверждает и позиция Минстроя РФ, которая изложена в письме №14266-ТБ/02. Требование к членству действует вне зависимости от источника финансирования объекта – при привлечении к реализации коммерческих проектов и строительству по госконтракту.

Требования к техническому заказчику

Как профессионал в области строительства и управления проектами технический заказчик должен отвечать обязательным требованиям:

  • быть юридическим лицом;
  • состоять в трех СРО – изыскателей, проектировщиков и строителей;
  • иметь не менее двух специалистов по организации изысканий, проектирования и строительства, включенных в НРС НОСТРОЙ и НРС НОПРИЗ.

Соответствие требованиям позволяет управлять проектом от согласования до сдачи объекта:

  • заказывать проведение инженерных изысканий и проектную документацию;
  • заказ строительных работ;
  • готовить техзадания для непосредственных исполнителей;
  • осуществлять строительный контроль;
  • оформлять документы на ввод в эксплуатацию.

Строительное совещаниеВ соответствии с нормами градостроительного законодательства технический заказчик должен состоять в СРО. Право на выполнение функций подтверждает выписка из реестра членов саморегулируемых организаций, форма которой утверждена приказом Ростехнадзора №86.

В соответствии с приказом Ростехнадзора №419 должностные лица территориальных органов могут требовать от технического заказчика документы, которые подтверждают членство в СРО.

Ответственность технического заказчика

Специализированная организация, которая привлекается застройщиком, выполняет функции технического заказчика в рамках заключенного агентского договора. В нем фиксируются обязанности и ответственность сторон.

Ответственность технического заказчика за ненадлежащее исполнение своих функций и прием в эксплуатацию объекта, который построен с нарушением нормативных требований и рабочей документации, определяется в соответствии с законодательством РФ.

С точки зрения взносов в компенсационный фонд, уровень ответственности технического заказчика зависит от размера обязательств по договорам подряда, которые он заключает с изыскательными, проектными и строительными организациями от имени застройщика. Это подтверждает письмо Минстроя №36341-ХМ/02.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/otlichie-texnicheskogo-nadzora-ot-stroitelnogo-kontrolya/ manager

Отличие технического надзора от строительного контроля

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Разница между строительным контролем и техническим надзором в субъекте, который выполняет эту функцию, и предмете.

Стройконтроль проводит застройщик или привлеченная специализированная организация для обеспечения качества строительно-монтажных работ. Государственный строительный надзор осуществляет федеральный орган исполнительной власти для проверки этого качества и соблюдения требований законодательства.

Кем проводится и что включает в себя строительный контроль

Проведение строительного контроля в ходе реализации строительства вне зависимости от источников финансирования и назначения объекта капитального строительства предусмотрено ст.53 ГрК РФ. Он осуществляется в целях проверки соответствия работ проектной документации результатам инженерных изысканий, требованиям технических регламентов и градостроительного плана для обеспечения безопасности здания.

СтройконтрольСтроительный контроль проводится:

  • лицом, осуществляющим строительство;
  • застройщиком или техническим заказчиком – профессиональной организацией, состоящей в СРО и за счет застройщика;
  • сторонней специализированной компанией, привлеченной застройщиком или техзаказчиком для оказания услуги;
  • проектной организацией, привлеченной по инициативе застройщика или техзаказчика (в части проверки соответствия работ проектной документации).

Осуществление стройконтроля – функция независимых специалистов. Он проводится в соответствии с постановлением Правительства РФ №468, СП 48.13330.2011 и обеспечивает качество работ.

Стройконтроль подрядчика включает проверку правильности технологических операций, качества поставляемых материалов, конструкций и оборудования, выполненных видов работ.

Застройщик (технический заказчик) осуществляет стройконтроль в целях проверки выполнения контрольных мероприятий подрядчика и ведения документации, проводит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку возведенных конструкций, контролирует подготовку объекта к сдаче.

Кем проводится и что включает в себя технический надзор

ТехнадзорВ большинстве случаев на объектах капитального строительства осуществляется стройконтроль заказчика. Государственный надзор проводится только в отношении объектов, перечисленных в ст.54 ГрК РФ, – при реконструкции объектов культурного наследия и строительстве (или реконструкции) капитальных объектов, кроме:

  • объектов индивидуального строительства, садовых домов;
  • жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков (не более 10);
  • отдельно стоящие объекты капитального строительства не более двух этажей в высоту и площадью не более 1500 кв. м, которые не предназначены для проживания и производства, а также не являются особо опасными, технически сложными или уникальными, и для которых не нужно согласовывать санитарно-защитные зоны;
  • буровые скважины.

Предметом технического надзора является проверка:

  • качества выполняемых, сданных работ и используемых материалов проектной документации;
  • наличия разрешений на строительство;
  • наличия членства в СРО у организаций, с которыми застройщик или технический заказчик заключили договора подряда на выполнение работ по строительству;
  • наличия договоров подряда, соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности;
  • наличие членства СРО у застройщика, если он осуществляет строительство самостоятельно.

На этапе строительства Застройщик обязан вести строительный контроль за работами генерального подрядчика/подрядчика. Кроме того, за строительством ведется государственный строительный/технический надзор, который включает в себя выездные проверки Объекта государственным инспектором по согласованному с Застройщиком графику выездов.

Стройконтроль заказчика могут называть техническим надзором за строительством. Его проводит служба строительного надзора и экспертизы в виде контроля за выполнением работ по договору строительного подряда. Но в актуальных редакциях ГрК и СП отсутствует понятие технадзора.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/vozmozhno-li-provedenie-obsledovaniya-bez-chlenstva-v-sro/ manager

Возможно ли проведение обследования без членства в СРО?

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Техническое обследование зданий – процедура, которая проводится для оценки физического износа, реального состояния и безопасности объекта. На его основании определяется возможность дальнейшей эксплуатации и реконструкции, выносится решение о восстановлении, усилении или ремонте, выдается заключение об аварийности и сносе. В программу работ входят обследование грунтов оснований и строительных конструкций.

В соответствии с ГОСТ 31937 результаты комплексного технического обследования могут использоваться как исходная информация для проектирования реконструкции или капремонта здания. Они рассматриваются в составе документации, которая отправляется на экспертизу. В случае аварийности или ограниченной работоспособности объекта полученные данные применяются при разработке проекта восстановления или усиления.

Требуются ли допуски СРО на обследование зданий и сооружений

Обследование недостроенного зданияСогласно приказу Минрегиона РФ №624 (ред. от 14.11.2011) обследования состояния грунтов основания и строительных конструкций зданий и сооружений входили в перечень видов работ по инженерным изысканиям и подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом №372 (03.07.2016) требования о выполнении этих работ на основании выданных СРО свидетельств о допуске утратили силу.

Членство в каком СРО необходимо для проведения обследования

В соответствии с постановлением Правительства РФ №20 (от 19.01.2006) работы по обследованию состояния грунтов оснований зданий, их строительных конструкций относятся к специальным видам инженерных изысканий.

Комплексное техническое обследование включает в себя визуальный сплошной осмотр и детальное (инструментальное) обследование с обязательным проведением инженерно-геологических изысканий. Полученные данные позволяют определить возможность реконструкции с увеличением этажности, устройства подвалов, выявить причины повреждений и дефектов. По результатам изысканий могут потребоваться восстановление и капремонт строительных конструкций, усиление основания, а, значит, подготовка проектной документации.

Согласно пп.2,3 ст.47 ГрК РФ:

  • застройщик или лицо, имеющее разрешение на использование участка, находящегося в собственности государства или муниципалитета, самостоятельно выполняющие инженерные изыскания, должны быть членами СРО изыскателей;
  • организация, выполняющая инженерные изыскания по договору подряда, который заключены с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, имеющим разрешение на использование участка, находящегося в собственности государства или муниципалитета, должна быть членом СРО изыскателей.

Требования к специализированным организациям, которые проводят обследование зданий, определяет орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственного строительного надзора. Необходимость членства в СРО подтверждают Ростехнадзор и письмо Минстроя РФ №33887-ЛС/02.

Когда возможно проведение обследования без членства в СРО

Не состоять в СРО могут только компании и индивидуальные предприниматели, которые заключают договоры подряда на инженерные изыскания с другими лицами (не указанными в п.2 ст. 47 ГрК РФ).

Проведение обследования зданий без членства в СРО возможно, если выполняется только визуальный осмотр и в программу работ не входит обследование грунтов оснований.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/kto-mozhet-osushhestvlyat-stroitelnyj-kontrol/ manager

Кто может осуществлять строительный контроль?

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Что такое строительный контроль

Понятие, цели строительного контроля и осуществляющих его лиц устанавливает ст.53 ГрК РФ. Согласно ей стройконтроль — комплекс контрольных мероприятий, который проводится при возведении новых, реконструкции, капремонте существующих зданий и сооружений любого назначения.

Строительный контроль нужен для проверки соответствия технологии выполнения и качества работ требованиям проектной и рабочей документации, энергоэффективности, техрегламентов, результатам изысканий, градостроительного плана и правилам землепользования. Он позволяет обеспечить безопасную эксплуатацию объекта.

Регламент проведения строительного контроля

В соответствии с п.8 ст. 53 ГрК правила проведения строительного контроля устанавливает орган исполнительной власти. Порядок организации и осуществления вне зависимости от источника финансирования проекта определен постановлением Правительства РФ №468.

До вступления в силу 372-ФЗ работы по стройконтролю относились к предмету саморегулирования и требовали свидетельства о допуске СРО. С 1.07.2017 года необходимости в его получении нет. В соответствии с п.22 ст.1, ст. 52, 53 ГрК РФ компания, выполняющая функции стройконтроля, должна быть членом соответствующего СРО и иметь в штате специалистов, включенных в Национальный реестр.
Это требование распространяется и на сторонние компании, привлеченные застройщиком или техзаказчиком для оказания услуг в рамках договора подряда.

Строительный контроль регламентируют:

  • ст. 53 и ст.55-1 ГрК РФ;
  • ст. 748 и ст. 749 ГК РФ;
  • Постановление Правительства РФ №468;
  • СП 48.13330.2011.

На кого возлагаются полномочия при оказании услуги

Лица, имеющие право осуществлять строительный контроль при строительстве, реконструкции и капремонте, перечислены в п.2 ст.53 ГрК РФ.

К ним относятся:

  • подрядчик (лицо, осуществляющее строительство);
  • застройщик, технический заказчик, ответственный эксплуатант, региональный оператор, а также привлеченные по договору юридические лица и ИП;
  • разработчик проектной документации, привлеченный по инициативе застройщика или техзаказчика.

У кого есть разрешение на подписание документов

В соответствии с ч.4 ст.53 ГрК РФ, а также п.п. 5 и 6 постановления Правительства №468 стройконтроль включает в себя освидетельствование скрытых работ, промежуточную приемку готовых ответственных конструкций и участков инженерных сетей. Проведение и результаты контрольных мероприятий фиксируются в журнале работ и соответствующих актах, которые подписываются представителями заказчика или подрядчика.

Согласно ч.ч.1,5 ст.55.5-1 ГрК РФ организация и проведение строительного контроля относятся к должностным обязанностям специалиста по организации строительства — главного инженера проекта, сведения о котором включены в национальный реестр.

Таким образом, исполнительную документацию имеет право подписывать специалисты по организации строительства, выполняющие функции стройконтроля по договору с техническим заказчиком, подрядчиком или подрядчиком (если он самостоятельно выполняет работы по возведению, реконструкции или капремонту). В соответствии с письмом Ростехнадзора № 09-02-05/15110 к исполнительной документации относятся и акты приемки ГРО и разбивки осей.

Должна ли организация быть членом СРО для осуществления только стройконтроля

Строительный контроль относится к функциям технического заказчика, которые может выполнять только организация-член СРО в области строительства. Это требование установлено в п.22 ст.1 ГрК РФ. Поэтому для и осуществления только стройконтроля юридическое лицо или ИП должно состоять в саморегулируемой организации.

Уровень ответственности организации при проведении только строительного контроля

По мнению Минстроя РФ уровень ответственности техзаказчика должен зависеть от суммы обязательств по договорам на выполнение изысканий, разработку проектной документации и строительства, которые он заключает от имени застройщика.

Исходя из этого, уровень ответственности организации, осуществляющей только строительный контроль, зависит от размера обязательств по договору на выполнение этой функции.

Требования к лицу, проводящему стройконтроль

Обеспечение строительного контроля – обязательная функция застройщика, для выполнения которой он может привлекать специализированную организацию – технического заказчика. В соответствии со ст.1 п. 22 ГрК РФ технический заказчик должен быть членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

Исходя из этого, стройконтроль может выполняться уполномоченной профессиональной организацией, которая состоит в СРО в области строительства, и за счет застройщика.

Исключение из правил предусмотрено в ч.2.1 ст.52 ГрК РФ. Оно распространяется на юридических лиц и ИП, осуществляющим стройконтроль по договору подряда с размером обязательств менее 3 млн рублей.

Комплекс мероприятий стройконтроля заказчика

Строительный контроль заказчика подразумевает надзор и проверку работ, которые осуществляют по договору подряда. В комплекс мероприятий входит:

  • входной контроль всей документации проекта, информирование застройщика о выявленных ошибках;
  • проверка правильности хранения и качества используемых материалов, готовых конструкций, инженерного оборудования;
  • контроль технологий и уровня качества строительно-монтажных работ, выполняемых генподрядчиком и подрядными организациями;
  • оценка своевременности и объема контрольных мероприятий, проводимых генподрядчиком;
  • проверка ведения текущей исполнительной документации, устранения дефектов и замечаний службы строительного контроля и органов Госнадзора;
  • приемка участков инженерных сетей и конструкций, освидетельствования скрытых работ вместе с генподрядчиком;
  • заключительная оценка готового объекта на соответствие требованиям законодательства, пакета документации по проекту.

Результаты процедур фиксируются в актах и журнале работ. При выявлении нарушений выдаются предписания.

Входной контроль

Входной контроль — важное условие обеспечения безопасности. Он позволяет своевременно устранить недостатки в проектной документации и заменить несоответствующие материалы.

В него входят:

  • анализ комплектности и полноты содержащейся информации проектной документации, которая допускается к производству строительно-монтажных работ или отправляет на доработку при наличии недостатков;
  • приемку созданной геодезической разбивочной основы, проверку технической документации и соответствия знаков, координат, отметок, мест установки, способов закрепления регламентам и требованиям проекта;
  • выборочную или полную проверку поступающих на площадку стройматериалов, конструкций и их спецификаций, паспортов, сертификатов, а также лабораторные и иные испытания при необходимости.

Операционный контроль

Операционный контроль качества строительно-монтажных работ играет ключевую роль. До 80% недостатков здания, негативно влияющих на его конструктивные, физико-механические и эстетические свойства, возникают вследствие ошибок и нарушений технологических карт, требований проекта и СНиП, которые допускают непосредственные исполнители.

Промежуточные проверки при поэтапном производстве работ и контроль в ходе строительных операций дают возможность обнаружить отступления от правил, выявить дефекты и определить причину появления, устранить и предупредить их.

Периодичность мероприятий, проверяемые в обязательном порядке производственные процессы и строительные операции, допускаемые отклонения определяет предварительно разработанная схема контроля.

Приемочный контроль

В ходе реализации проекта многие выполненные работы, готовые конструкции, смонтированные участки сетей недоступны для контроля на дальнейших этапах. Проверка позволяет выявить дефекты и нарушения требований регламентов и проекта, устранить их без демонтажа и повреждений других конструкций, потери времени и значительных затрат.

В процессе приемочного контроля инженеры освидетельствуют и оценивают завершенные скрытые работы. Это подтверждает, что они соответствуют проектной документации и СНиП, а результаты фиксируются в соответствующих актах.

После завершения строительно-монтажных работ законченное здание оценивается техзаказчиком и комиссией, проходит приемку и вводится в эксплуатацию.

Стройконтроль подрядчика

В процессе стройконтроля на объекте инженер:

  • принимает и проверяет разбивочную геодезическую основу на соответствие требованиям к точности;
  • оценивает качество и соблюдение необходимых условий хранения поступающих материалов, готовых конструкций, инженерного оборудования;
  • выполняет операционный контроль строительно-монтажных работ на предмет соблюдения технологий, регламентов, СНиП;
  • освидетельствует скрытые работы, конструкции и участки инженерных систем вместе с техническим заказчиком;
  • участвует в проверке готового объекта и контролирует, чтобы он соответствовал требованиям проекта и данным изысканий, ГПЗУ и регламентам.

Строительный контроль генподрядчика

Генподрядчик организует процессы возведения объекта и отвечает за выполнение полного комплекса работ. К его функциям относится стройконтроль лица, осуществляющего строительство – последовательности и состава технологических операций, качества законченных строительных работ, материалов и изделий.

Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль заказчика

В соответствии с п. 5.2 СП 47.13300.2011 застройщик (технический заказчик) назначает ответственного представителя стройконтроля застройщика (заказчика), а генподрядчик – ответственного производителя работ.

Стройконтроль застройщика (заказчика) проводится в виде контроля и надзора за выполнением работ по договору строительного подряда. Генподрядчик осуществляет контроль качества работ непосредственных исполнителей, соответствия строительных материалов и изделий требованиям документации и техрегламентов.

Контрольные проверки, которые проводит в рамках стройконтроля застройщик (заказчик) в отношении генподрядчика, не могут осуществляться непосредственно генподрядчиком.

Одна специализированная организация может совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика. Однако совмещение функций ответственного представителя стройконтроля и ответственного производителя работ одним должностным лицом или подразделением этой организации невозможно.

Может ли проектная организация осуществлять строительный контроль

В соответствии с ч.2 ст.53 ГрК РФ застройщик или технический заказчик может привлекать к строительному контролю проектную организацию. Ее специалисты проверяют строительно-монтажные работы на соответствие проектной документации.

Обязательный авторский надзор проектировщика входит в состав стройконтроля при строительстве опасных производственных объектов, особо опасных, технически сложных и уникальных зданий и сооружений.

Контроль исполнительной документации

Вести исполнительную документацию, специальные и общие журналы работ обязательно на любом объекте. Требования к их оформлению и составу установлены РД 11-02-2006 и РД 11-05-2007.

При осуществлении стройконтроля заказчик проверяет наличие, правильность ведения, комплектность и полноту пакета исполнительной документации:

  • акты приемки геодезических разбивочных работ;
  • акты освидетельствований, подтверждающих, что конструкции, скрытые работы и участки сетей соответствуют документации проекта;
  • рабочие чертежи с отметками, удостоверяющими соответствие сделанных работ;
  • исполнительные схемы;
  • акты испытания инженерных сетей и установленного оборудования;
  • данные экспертиз, контрольных замеров, испытаний и проверок материалов, конструкций и работ;
  • журналы работ.
]]>
https://irbiscompany.ru/blog/obsledovanie-zdanij-i-sooruzhenij/ manager Wed, 26 Sep 2018 12:40:41 +0300

Обследование зданий и сооружений: что это и зачем нужно?

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

С каждым годом увеличивается объем проводимых обследований зданий и сооружений, что является следствием ряда факторов: физического и морального их износа, реконструкции производственных зданий, промышленных предприятий, малоэтажной старой застройки. Перед инженерами строителями ставится задача оценки состояния зданий и сооружений, мониторинг строительных конструкций, решения вопроса о возможности их дальнейшей эксплуатации или реконструкции. Решение данных задач связано с обследованием зданий и сооружений, результаты которого позволяют подготовить соответствующие рекомендации.

Обследование зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений представляет собой процесс, который включает в себя контроль, испытания, анализ и оценку конструкций зданий и сооружений в целях выяснения эксплуатационных качеств, целесообразности ремонта и реконструкции, выяснения причин аварий, прогнозирование поведения в будущем.

Цели и задачи обследования зданий и сооружений

Цель обследования технического состояния здания (сооружения) заключается в определении действительного технического состояния здания (сооружения) и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкции (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ по капитальному ремонту или реконструкции.
строительное обследование зданий и сооружений
Основанием к проведению обследования служит техническое задание, в котором указываются: мотивы и цель обследования, существующие полезные нагрузки, планировочные решения и условия эксплуатации. При обследовании технического состояния зданий и сооружений в зависимости от задач, поставленных в техническом задании на обследование, объектами исследования являются:

  • грунты основания, фундаменты, ростверки и фундаментальные балки;
  • стены, колонны, столбы;
  • перекрытия и покрытия;
  • балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки и фермы;
  • связевые конструкции, элементы жесткости; стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой, способы их соединения и размеры площадок опирания.

Этапы работы

Обследование технического состояния зданий (сооружений) должно проводиться в три этапа:

  1. Подготовительные работы:
  • получение от Заказчика имеющегося комплекта исходной документации;
  • выполнение анализа комплекта исходной документации;
  • согласование графика работ на Объекте с Заказчиком.
  1. Предварительное (визуальное) обследование:
  • проведение общего визуального обследования конструкций;
  • проведение освидетельствования инженерных сетей;
  • проведение предварительной оценки технического состояния конструкций, определяемую по степени повреждений и характерным признакам дефектов.
  1. Детальное (инструментальное) обследование:обследование зданий и сооружений
  • замеры основных геометрических параметров обследуемого здания, фактических сечений  несущих конструкций, их узлов и соединений, наличие и местоположение стыков;
  • замеры основных геометрических параметров сетей инженерно-технического обеспечения;
  • инструментальное определение параметров дефектов и повреждений;
  • выявление причин появления дефектов и повреждений в конструкциях.

При сокращении заказчиком объемов обследования, снижающем достоверность заключения о техническом состоянии объекта, заказчик сам несет ответственность за низкую достоверность результата обследования.

Составление заключения (отчета) по результатам технического обследования

В результате проведения обследований предоставляется заключение (отчет) о состоянии объекта с подробным описанием выявленных дефектов, с проверочными расчетами и рекомендациями по нейтрализации дефектов.

Структура отчета может быть различной, в зависимости от предполагаемых работ. В наиболее полном виде текст заключения состоит из следующих частей:

  1. Титульный лист
  2. Содержание.
  3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

3.1 Цель работы.

3.2 Сведения об Исполнителе.

3.3 Специалисты Исполнителя.

  1. Состав работ.
  2. Подписи Исполнителей.
  3. Термины и определения.
  4. Общие сведения об объекте.
  5. Анализ материалов исходной документации.
  6. Характеристика конструктивного решения здания или сооружения.
  7. Описание состояний конструкций на момент обследования.
  8. Выводы и рекомендации.
  9. Список использованной Литературы
  10. Приложения

Отчет по результатам технического обследования может состоять из одного тома. При большом объеме материала приложений к заключению их целесообразно представлять в виде отдельного тома.


Специалисты компании ИРБИС осуществляют обследование объектов разной степени сложности, в точном соответствии с заданием, с должной достоверностью и в установленные сроки. Результаты обследования и экспертизы имеют полную юридическую силу и могут быть предоставлены в проектные и экспертные организации, государственные структуры, а также в суды.

Компания ИРБИС располагает собственным парком современного оборудования, измерительных инструментов, программным обеспечением и прочими средствами, необходимыми для выполнения обследования зданий и сооружений с должной достоверностью и является членом СРО на осуществление работ по обследованию строительных конструкций, зданий и сооружений.

Компания ИРБИС оказывает услуги по обследованию зданий и сооружений в следующем объеме:

  • обследование зданий и сооружений любого назначения;
  • технический мониторинг элементов здания;
  • комплексное обследование конструкций (оценка надежности, оценка износа и т.д.), инженерных сетей, фундаментов здании и сооружений;
  • проведение досудебной и судебной строительной экспертизы по спорным вопросам и оформление необходимых заключений;
  • строительное обследование объектов для выявления их фактического технического состояния;
  • разработка рекомендаций по устранению аварийности и обеспечению безопасной эксплуатации;
  • выполнение обмерных работ с подготовкой необходимых графических материалов.
]]>
https://irbiscompany.ru/blog/neobhodimost-provedeniaj-stroitelnoj-expertizy/ manager Wed, 19 Sep 2018 17:34:02 +0300

Необходимость проведения строительной экспертизы

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Увеличение масштабов и темпов строительства в последнее время приводит к определенным последствиям, связанных с ростом объектов с критическими дефектами, увеличивается тяжесть последствий аварий зданий и сооружений, возрастают случаи самовольного строительства и нарушения при вводе объектов в эксплуатацию. Проведение строительной экспертизы дает возможность выявить скрытые дефекты и своевременно принять меры для их устранения.

Строительно-техническая экспертиза — независимая оценка текущего состояния конструкций и инженерных систем зданий и сооружений. Экспертиза проводится с целью выявления дефектов и повреждений при строительстве и несоответствий с документацией проекта.

В ходе проведения экспертизы строительного объекта и всех его элементов специалисты определяют фактическое техническое состояние объекта, выявляют нарушения технологий строительства, нарушение требований рабочей или проектной документации, дефекты элементов конструкций, несоблюдение условий договоров, риски строительного проекта и дают прогноз возможным последствиям и рекомендации по их устранению для последующей успешной сдачи объекта (ввода в эксплуатацию) и/или его эксплуатации (если объект уже построен).

Необходимость экспертизы

Зачастую к строительной экспертизе обращаются при возникновении разногласий между заказчиком и подрядной организацией, а также другими участниками строительного процесса на различных этапах строительства объекта.

Экспертиза строительного объекта может быть досудебной (по инициативе Заказчика или Подрядчика) и судебной (в процессе уже судебного разбирательства сторон).

Независимая строительная экспертиза проводится для решения споров между участниками строительства, когда возникает необходимость выявления нарушений (несоответствий) в ходе строительства или эксплуатации объекта.

Судебная строительная экспертиза осуществляется в соответствии со статьей 41 Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и проводится на основании вынесенного определения Суда для получения судебного доказательства.

Цели проведения экспертизы

Определение величины ущерба, нанесенному строительному объекту

Экспертиза определяет причины аварии, нанесшей ущерб объекту недвижимости, проводит исследования поврежденных жилых, административных, промышленных помещений и иных зданий с целью определения стоимости их восстановительного ремонта.

Оценка физического износа в процессе эксплуатации

В процессе эксплуатации здание испытывает различные воздействия, что в свою очередь приводит к потере эксплуатационных свойств, технические характеристики отдельных элементов здания ухудшаются, падает субъективная ценность, вследствие чего возникают непреодолимые физически изменения, которые называются физическим износом здания.

Физический износ здания оказывает влияние на эксплуатационные и функциональные характеристики здания, последовательно снижая качественные и количественные показатели. Определение объективной и достоверной величины физического износа здания – важная прикладная задача. Объективно определенная величина физического износа прямо влияет на стоимость и качество восстановительных работ.

Экспертиза соответствия объекта строительным нормам и правилам

Экспертиза на соответствие объекта правилам и нормам, установленным в нормативных документациях, таких как СП или ГОСТ, или на соответствие проекту позволяет определить санитарно-гигиенические, пожарно-технические, инженерные, градостроительные и строительно-технические нормы и правила.

Контроль качества и испытания строительных конструкций и материалов

Обследование строительных конструкций и материалов зданий и сооружений имеет главную цель – определить действительное техническое состояние конструкций и материалов, их способность воспринимать действующие в данный период расчетные нагрузки и обеспечивать нормальную эксплуатацию здания. При обследовании выявляют дефекты, отступления от проекта и от действующих на данный период норм и технических условий, а также уточняют действительную работу конструкций и материалов на реальные эксплуатационные нагрузки. В результате экспертизы выявляют также степень физического износа здания, возможные причины нарушения нормальной эксплуатации или аварии.

Проведение обследования при реконструкции объекта

При обследовании объекта при реконструкции выполняют следующие работы:

  • оценка физического износа здания и определение его технического состояния;
  • испытание строительных конструкций и материалов;
  • обмерные работы.

Полученные результаты используются как исходные данные при реконструкции объектов.

Процесс производства строительной экспертизы представляет собой сложную и трудоемкую работу, требующую специалистов разного профиля и, порой, использование сложного оборудования.


Компания ИРБИС оказывает услуги по проведению строительно-технической экспертизы зданий и сооружений любого уровня сложности и назначения в разных регионах России, странах СНГ, Европе и Азии и входит в число экспертных организаций, рекомендуемых Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области по проведению судебных и досудебных экспертиз. Результаты экспертизы имеют полную юридическую силу и могут быть предоставлены в проектные и экспертные организации, государственные структуры, а также в суды. Среди наших заказчиков — как коммерческие, так и государственные предприятия.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/gosduma-prinyala-sushhestvennye-popravki-v-zakon-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve/ manager Wed, 11 Jul 2018 13:42:50 +0300

Госдума приняла существенные поправки в 214-ФЗ

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в законе «Об участии в долевом строительстве…». О том, как будет жить рынок после 1 июля, рассуждали участники заседания Комитета ЛОТПП по развитию строительного комплекса и жилищно-коммунальных услуг .

О содержании нововведений в 214-ФЗ в своем выступлении рассказал председатель Комитета ЛОТПП по вопросам регулирования предпринимательской деятельности и защите прав предпринимателей Георгий Цепов. Он отметил, что «федеральный закон 175-ФЗ от 1 июля 2018 года вносит очень существенные изменения в процесс заключения и исполнения договоров долевого участия в строительстве. Данный закон направлен на введение банковского контроля за использованием денежных средств. Вводится обязательное банковское сопровождение сделок, соответственно девелоперам необходимо отсылать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. И банк будет иметь право контролировать и отказывать в проведении операций связанным с нецелевым расходом средств».

Небольшим застройщикам, реализующим один или два проекта, будет крайне трудно получить средства для ведения строительства. Вероятнее всего, они просто уйдут с рынка.

Комментируя изменения в законе, председатель Комитета ЛОТПП по развитию строительного комплекса и жилищно-коммунальных услуг, председатель совета директоров ИРБИС Геннадий Киркин привел результаты независимого исследования Центрального экономико-математического института Российской академии наук. Академики прогнозируют негативное влияние принятого закона на экономику России в целом, отмечая, в частности, потенциальное снижение ВВП на 2%, связанное с возможным сокращением объемов строительства.

Представители уполномоченных банков, присутствовавшие на заседании Комитета ЛОТПП, подчеркнули свою готовность к работе с девелоперами в рамках грядущих нововведений. Тем не менее, конкретные условия кредитования строительства, как стало известно, по-прежнему являются объектом дискуссий.

Банки приветствуют новый порядок, а вот девелоперы смотрят на будущее с опаской.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/izmenenia-214-fz-kommentarii-bankov-sberbank/ manager Wed, 18 Apr 2018 15:18:11 +0300

Комментарий Сбербанка об изменениях в 214-ФЗ

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

На восьмую встречу в «Проектном баре» по теме: «Долевое строительство: кому война, а кому мать родна…» были приглашены представители банков, уполномоченных открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия: Сбербанк, Банк Санкт-Петербург, Росбанк, Банк Российский Капитал, ВТБ, Почта Банк, Банк «ФК Открытие».
На встрече мы задали вопросы по будущим изменениям в законе долевого строительства: что думают банки по поводу изменений? Как они оценивают свой новый статус в этой схеме – дольщики-застройщики-банки? Выгодны ли им эти изменения? Что станет теперь?

(Подробнее об изменениях в законодательстве о долевом строительстве)

Клименко Маргарита Андреевна – Начальник отдела финансирования недвижимости управления кредитования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк».

28 марта на встрече в «Проектном баре» Маргарита Клименко рассказала гостям об ответственности и выгоде банков, о контроле реализации проектов и готовности к будущим изменениям.

Об ответственности банков

М.К.: В соответствии с 214 ФЗ Застройщик должен открыть в уполномоченном банке специальный счёт для осуществления расчетов в рамках проекта строительства. В этом же банке должны быть открыты счета как технического заказчика, так и генерального подрядчика. С 01.07.2018 г. на банк возлагается ответственность контроля целевого использования денежных средств со счета Застройщика. При этом инструменты, которые банки могут использовать при осуществлении этого контроля на сегодняшний день, чётко не прописаны. Какие документы и в какие сроки мы можем запрашивать у застройщика? Каков объем ответственности банков? На данный момент предусмотрено лишь извещение банками соответствующих органов о нецелевом использовании денежных средств, не «пропустить» операцию мы не можем.

О выгоде банков

По поводу доходов банков с учетом новых изменений, Маргарита Клименко не выразила особого оптимизма.

М.К.:  на банки возлагается дополнительный функционал по сопровождению специальных счетов, стоимость ведения которых, скорее всего, не будет существенно отличаться от текущей стоимости обслуживания аналогичных счетов в рамках обслуживания оборонзаказа или 44-ФЗ. В моем понимании, операционные расходы, трудозатраты на обслуживание значительно превышают стоимость ведения данных счетов.

Об эскроу-счетах

М.К.: Как одна из возможностей, кредитующемуся в Банке Застройщику может быть предложен механизм эскроу-счетов. То есть, возможно получить кредит и без использования эскроу-счетов, целесообразность данного инструмента будет определяться Заемщиком и банком совместно.  При использовании эскроу-счетов мы сталкиваемся с  проблемой источника оплаты процентов на инвестиционной фазе, так как средства дольщиков на счёте-эскроу депонируются до окончания строительства и их использование на любые цели, в том числе на оплату процентов по кредиту, не возможно. В связи с чем возникает потребность заведения в проект дополнительных собственных средств Застройщика для оплаты процентов банка.

Нормативная доля собственного участия на сегодняшний день в Сбербанке составляет 25 % от капитала проекта, при этом до 15 % мы готовы принять в виде затрат, понесенных Застройщиком на приобретение прав на земельный участок. Таким образом, еще 10 % Застройщик должен вложить в СМР до вступления банка в проект, и этот объем в точности соответствует требованиям  214-го Федерального закона о размере собственных средств Застройщика для получения права на привлечение средств дольщиков. С учетом необходимости оплаты процентов за счет собственных средств, доля собственного участия Застройщика в проекте при использовании эскроу-счетов, очевидно, будет пересмотрена.

Практика использования эскроу-счетов

М.К.: на данный момент у меня нет информации о том, чтобы в каком-либо банке уже был реализован проект кредитования с использованием эскроу-счетов. Нашим банком данный продукт  также еще не выпущен, хотя ведется активная работа по согласованию всех деталей и устранению узких мест. Основная концепция следующая: ставка по кредиту будет определяться в зависимости от объема привлеченных средств дольщиков на эксроу-счета и объема предоставленного кредита Застройщику. Чем больше объем средств дольщиков, тем меньше ставка по кредиту. Таким образом, уровень ставки будет находиться  в диапазоне между условно бесплатным фондированием, которое мы получаем от дольщиков, и платным, которое мы получаем с рынка.  Однако даже при «условно бесплатных» средствах дольщиков ставка банка  будет, как минимум, содержать маржу, так как банк, в отличие от дольщиков, несет проектные риски. Плюсы использования эскроу-счетов для Застройщика в том, что нет необходимости перечислять деньги в компенсационный фонд, поскольку собственные средства дольщиков находятся под контролем банка.

Еще один вопрос, на который пока нет ответа,  это будет ли популярен механизм эскроу-счетов у дольщиков. С одной стороны, средства дольщика будут полностью защищены, с другой – как правило, больший объем этих средств – это ипотека.  Насколько физические лица будут готовы размещать средства на эскроу-счетах, платить проценты по кредиту и ждать завершения проекта? Сейчас дополнительные расходы по кредиту компенсируются скидками Застройщика на ранних стадиях строительства. Будут ли готовы застройщики для покупателей с эскроу-счетами давать скидки, которые дают сегодня на нулевом цикле?

Но в целом, несмотря на то, что у Банка появится новый функционал по контролю целевого использования средств по проектам, которые мы не кредитуем,  серьезных изменений в нашем подходе к проектному финансированию в связи с изменениями в 214 ФЗ мы не видим.  Те же требования к раскрытию информации, обеспечению доли собственного участия, запрет на реализацию проектов «котлом», которые всегда выдвигались Сбербанком при проектном финансировании.

Вывод

Очевиден профессиональный спокойный подход банковского сектора к изменениям в 214-ФЗ. При определенной законодательной необходимости, банки пока не очень понимают свою роль в новой схеме. Однозначно, все сошлись на том, что изменение привычной схемы (дольщик-застройщик-банк) увеличивает затраты застройщика что, в итоге, скажется на конечной стоимости жилья.

Пока нет реализованных проектов с использованием эскроу-счетов. Банки готовы к будущим изменениям, но не настаивают на финансировании жилья только с использованием эскроу-счетов. Большой собственной выгоды банки тоже не видят и не могут прогнозировать отношение покупателей конечного продукта (жилья) к заморозке средств на этих счетах до ввода объекта в эксплуатацию.

Текст: Галина Паламарчук


]]>
https://irbiscompany.ru/blog/izmeneniya-v-zakone-o-dolevom-stroitelstve-214-fz/ manager Tue, 03 Apr 2018 10:39:46 +0300

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

В 2018 г. вступают в силу масштабные изменения в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» — в связи с принятием № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства» от 29.07.2017 г.

Большая часть поправок вступила в силу уже со дня официального опубликования Закона с 1 января 2018 г. Но основные изменения касаются объектов, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года. Эти нововведения кардинально изменят правила игры и соотношение сил на рынке жилого строительства. Вот лишь несколько из них – новые, более жёсткие требования к опыту работы застройщика, запрет на одновременное возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств, замороженных на расчетном счете, необходимость использования единственного банковского счета, открытого в уполномоченном банке (причем, вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков и банковский контроль за этими расходами.

Тема эта обсуждается уже давно. Как в формате печатных дискуссий, так и на различных конференциях, круглых столах, семинарах. В основном, разговор ведется вокруг вопросов грядущего возможного роста цен на жилье (в связи с нововведениями), прогнозируется ухода с рынка и массовое банкротство строительных компаний, обсуждается насколько изменения в законе, действительно, защищают дольщиков и т.п.

28 марта 2018 года, на восьмой встрече в «Проектном баре» мы собрали «за одним столом» представителей крупнейших компаний застройщиков, девелоперов, а также банков, имеющих право открывать счета эскроу для расчетов по договору долевого участия.

 

Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью крупной юридической компании «Дювернуа Лигал», рассказала гостям «Проектного бара» об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

Дополнительные требования к застройщику

Установлены требования:

  • о наличии опыта от трёх лет и участия в проектах жилого строительства не менее 10 тыс. кв.м.;
  • о наличии у застройщика только одного действующего разрешения на строительство;
  • о наличии у застройщика собственных средств более 10% от общей стоимости строительства.

Сюда также включены изменения, вступившие в силу с момента регистрации фонда – это обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.

  • отсутствие обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам и прочим задолженностям.

Прогнозируемые последствия

После внесения изменений в 214-ФЗ, застройщик будет обязан строить либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов. Это приведёт к удорожанию проектов и росту цен конечного продукта. Также все прогнозируют ожидаемое сужение рынка за счёт ухода мелких строительных компаний и усиление банковского контроля над строительной отраслью.

Проявление банковского контроля.

Специальный банковский контроль будет проявляться в следующих направлениях и действиях:

В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников строительства: застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика.

Данное правило легко осуществимо для тех строительных компаний, которые совмещают в себе нескольких или всех участников строительства, но, в случае, если застройщик примет решение о привлечении сторонних лиц, то придётся искать компромисс среди списка уполномоченных банков.

Единственным кредитором застройщика может быть только банк, т.е. практически запрещается привлечение каких-либо займов в сторонних финансовых организациях, за исключением целевых кредитов, а также устанавливается специальный банковский контроль по каждому платежу застройщика. Застройщик при направлении требования осуществить какую-либо операцию по счёту обязан представить документы, подтверждающие исполнение договоров (счета-фактуры, первичные документы и проч.). Банк, в свою очередь, должен проверить те суммы, которые предъявлены к перечислению на соответствие в этих документах.

В случае если средства не соответствует тем, которые заявлены в предоставляемых документах, банк обязан уведомить контролирующие органы и фонд о планируемом нецелевом использовании денежных средств.

Планы на недалекое будущее

Осенью 2017 г. Президент дал поручение Правительству Российской Федерации и Банку РФ разработать программу, которая позволит заместить существующее привлечение денежных средств у дольщиков проектным финансированием (фактически — банковским финансированием).

21 октября 2017г. Правительство Российской Федерации утверждает дорожную карту по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риски для граждан.

Разработанная дорожная карта фиксирует этапы замещения долевого участия иными формами, а именно проектным финансированием.

На сегодняшний день, предусмотрены следующие договоры в новой модели:

  • договор долевого участия, который будет предусматривать раздел расчётов с помощью эскроу-счетов;
  • договор счёта эскроу;
  • договор целевого кредита.

Программой предусмотрено три этапа реализации дорожной карты:

Подготовительный этап: фактически будет действовать до 30 июня 2018 года. В период подготовительного этапа будет разработана нормативно-правовая база и будут внесены изменения в законодательные акты, которые позволят реализовать дорожную карту.

Переходный этап: с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года. В переходный этап предполагается, что возможно будет использовать две модели финансирования строительства: с использованием компенсационного фонда и с использованием счёта эскроу.

Завершающий этап: завершится предположительно 31 декабря 2020 года. На завершающем этапе планируется полный переход на схему договоров с участием эскроу-счетов.

Итог

Таким образом, следует отметить, что влияние банковского сектора на строительную отрасль усиливается. На сегодняшний день пока ещё не понятно, каким образом будет урегулирована новая схема, и насколько негативно скажется всё это на девелоперском бизнесе. «Я считаю, что данная дискуссия очень интересна тем, что позволит нам узнать мнение банков» — завершила своё выступление в «Проектном баре» — Мария Бойко — руководитель практики по сопровождению сделок с недвижимостью.


http://www.duvernoixlegal.ru/


Проектный бар

регулярные неформальные дискуссионные площадки для обсуждения актуальных вопросов, обмена опытом в сфере строительного бизнеса между профессионалами высшего эшелона. Обсуждение новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами и установления личных контактов между участниками каждых встреч.

Ссылка на официальную страницу Проектного бара на Facebook


Текст: Галина Паламарчук

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/proektnyj-bar/ manager Wed, 13 Dec 2017 17:52:09 +0300

Проектный бар

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Что такое «Проектный бар»?

Это новый формат делового общения на темы, касающиеся инвестиционно-строительной отрасли.

Регулярная дискуссионная площадка для обмена опытом в сфере строительства между профессионалами российского бизнеса и обсуждения новейших тенденций в сфере управления инвестиционно-строительными проектами.

История «Проектного бара»

Проектный бар был создан Геннадием Киркиным в 2015 году. Первой темой, которую предложили на осуждение была: «Дегустация нового закона» (29 октября 2015 года). В рамках той темы эксперты, а также девелоперы, собственники компаний обсудили новые правила оформления самовольной постройки в собственность, дали свои оценки рискам для незавершенных проектов. В качестве эксперта и спикера того вечера был приглашен Игорь Гущев — старший партнёр юридической фирмы «Дювернуа Лигал», который совместно с Геннадием Киркиным обсудили все вопросы, связанные с изменениями в Гражданском кодексе РФ (ст. 222).

Тогда мы впервые постарались объединить профессиональные темы с неформальной обстановкой за барной стойкой. Живая деловая беседа по теме встречи, а после: приятное завершение вечера с винной или гастрономической дегустацией и разговоры без галстуков. Новый формат встреч становится регулярным.

Мы уже успели обсудить в «Проектном баре» такие темы как:

«Анатомия неуспешного проекта» (16 декабря 2015 года)

Практики строительного рынка поделились своими наблюдениями о том, как не надо управлять проектом, чтобы не пополнить ряд разочаровавшихся в инвестиционно-строительной деятельности. Геннадий Киркин рассказал о методах диагностики и об индикаторах рисков, которые смогут послужить сигнальным маяком, предупреждающим об опасности.

«Портрет идеального руководителя проекта. Рисуем вместе» (25 февраля 2016 года)

Геннадий Киркин и Ирина Анисимова — Генеральный директор ЗАО «М», проект «Невская Ратуша», поделились своим мнением на тему того, каким должен быть идеальный руководитель проекта. Поговорили об отношениях между инвестором и руководителем проекта, о личностных и профессиональных качествах руководителя, которые способствуют эффективному управлению.

«Инвестиционное проекты сегодня. Кредитовать нельзя отклонить» (28 апреля 2016 года)

Совместно с участниками встречи обсуждали проблемы финансирования инвестиционно-строительных проектов с участием представителей банковского сектора, промышленных предприятий и предпринимателей.

Проектами для обсуждения стали туристско-рекреационный комплекс на берегу Азовского моря, представил проект девелопер Данат Булавко. А также, проект «Самара-центр» комплексное освоение территории. Дмитрий Юрьевич Сладков — рассказал, что для его компании этот проект редевелопмента крупной промышленной территории в центре большого города стал «многолетним увлекательным путешествием по минному полю».

Геннадий Киркин предложил регулярно проводить встречи банкиров и промышленников на базе Проектного бара и рассматривать конкретные проекты, нуждающиеся в финансировании.

«Идеи ищут деньги. Кредитование инвестиционных проектов сегодня. Краш-тесты» (24 ноября 2016 года)

Было принято решение встретиться еще раз и провести краш-тесты конкретных инвестиционно-строительных проектов. В центре внимания были краш-тесты трёх реальных проектов,  у которых есть потребность в различных объемах заемного финансирования:

  • Строительство волоконно-оптической линии связи Москва-Санкт-Петербург. ООО «Эрланг Северо-Запад», 2016.
  • Проект размещения загородного рекреационного комплекса с апарт – отелем и малоэтажной застройкой в Ленинградской области.  ООО «Академстройпроект», ООО СУ «Академстрой», 2016.
  • Расширение производственных мощностей компании по разработке и производству строительных конструкций, в основном, из передовых композитных материалов ООО «МЭКОНС», 2016.

«Стоимость строительства: объективная реальность или «вещь в себе»? » (13 апреля 2017 года)

Для обсуждения этой темы мы пригласили собственников и ТОП-менеджеров компаний застройщиков, девелоперов, государственных и финансовых учреждений и представителей промышленных, производственных компаний. Тема формирования стоимости строительства лежит на поверхности у профессиональных строительных организаций, но представляет большую трудность понимания для тех людей, которые никогда или почти никогда не сталкивались с инвестиционно-строительными проектами.

Геннадий Киркин совместно с Андреем Амосовым — руководителем филиала компании JLL в Санкт-Петербурге, поговорили о стоимостных рисках, о рынке регионов России, об определении стоимости строительста на этапе разработки концепции, о роли специалиста, который умеет считать и анализировать стоимость строительства и о многом другом.

«Будущее строительство будущих городов». (28 сентября 2017 года)

На седьмой встрече в «Проектном баре» мы поговорили о технологиях, которые разрабатываются уже сегодня и которые в будущем окажут кардинальное влияние на наш образ жизни и, вместе с тем, на образ городов.

Были приглашены интересные спикеры: Никита Явейн — руководитель архитектурного бюро «Студия 44», Борис Юшенков – координатор Центра Прокладной Урбанистики и Николай Ватин — д.т.н., проф., директор Инженерно-строительного института в Санкт-Петербургском политехническом университете Петра Великого.

Партнёрами этой встречи стали: Алексей Шаскольский , Владимир Романовский — Институт проблем предпринимательства. Елена Чуклина — собственник «CH RealEstate», Кузнецов Петр — основатель, учредитель и директор компании «Конфидент».

 


Более подробную информацию по каждой из встреч в «Проектном баре», фотоотчеты и различные материалы мы регулярно публикуем в разделе «Новости» на нашем сайте, а также в группе на Facebook, которую создали специально для наших гостей.

Ссылка на страницу «Проектный бар» на Facebook.


Место встречи в «Проектном баре»

Для проведения мероприятий мы всегда тщательно выбираем место, соответствующее концепции и тематике. Встречи проходят в приятных и атмосферных барах Санкт-Петербурга.

Мы уже посетили такие бары: Mark Victor Beer & Wines, Fabric, Svoi, Wine Bar 74, Ma Maisone De Delicatesse, АРКА.

Программа встреч

Встречи в «Проектном баре» состоят из двух частей. Первая половина – это живая деловая беседа по теме встречи, а после: приятное завершение вечера с винной или гастрономической дегустацией и разговоры без галстуков.

Темы для обсуждения

Главный принцип для определения темы «Проектного бара» – она должны быть актуальной и значимой для участников дискуссии. Мы предлагаем коллегам, партнерам, заинтересованным представителям бизнеса подключаться к формированию тем «Проектного бара». Будем рады услышать вопросы, обсуждение которых было бы Вам интересно на наших мероприятиях.

Участие

Формат мероприятий закрытый. Участие — исключительно по персональным приглашениям.

Анонсы будущих встреч мы регулярно публикуем на нашей странице на Facebook. Вы можете направить запрос на участие в будущей встрече координатору проекта «Проектный бар» Галине Паламарчук по почте pr@irbiscompany.ru.

Организатор «Проектного бара»

ИРБИС — Управление инвестиционно-строительными проектами

До встречи в «Проектном баре»!

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/sluzhba-zakazchika/ manager Fri, 20 Oct 2017 15:35:01 +0300

Служба заказчика

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

«Привлечение специализированной компании, по сравнению с созданием собственной службы заказчика, может быть более целесообразным решением, снижающим затраты и управленческие риски» — Генеральный директор компании ИРБИС Алексей Ковалёв.

По статистике более 70% инвестиционно-строительных проектов отклоняются от целевых показателей: проваливаются по срокам, выходят за рамки бюджета, или качество существенно отличается от того, что задумал инвестор.

В абсолютном большинстве случаев, причина кроется в непрофессиональном или неэффективном управлении проектом.


Служба заказчика в строительстве – это

Служба Технического заказчика несет полную ответственность за реализацию инвестиционно-строительного проекта (ИСП) и выполняет от имени инвестора все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству объекта недвижимости.


Факторы успеха инвестиционно-строительного проекта

Управление реализацией инвестиционно-строительного проекта – это отдельная сфера производственной деятельности, требующая концентрации профессиональных компетенций, инновационных технологий и грамотных управленческих решений.

Всем этим набором свойств должна обладать компания, которая управляет проектом в качестве Технического заказчика строительства. Это самая полная и развернутая услуга, которая охватывает весь процесс реализации инвестиционно-строительного проекта от его замысла до ввода в эксплуатацию готового объекта. Участие в проекте грамотного Технического заказчика является ключевым фактором успешности будущего проекта.

Основная функция Службы Технического заказчика – это управление строительным проектом от замысла инвестора до ввода объекта в эксплуатацию. На разных этапах реализации проекта требуются компетенции специалистов различного профиля.

Под каждый конкретный проект формируется проектная команда, назначается ее руководитель, который на всех этапах реализации проекта осуществляет координацию всех участников (эффективное взаимодействие между менеджерами, подрядчиками, представителями государственных надзорных органов и прочими) и организует весь процесс строительства.

Главной задачей является успешная реализация проекта. Это значит, что проект должен быть реализован в строго установленные сроки, не должен выходить за рамки строго утвержденного бюджета и его качественные параметры должны отвечать требованиям и ожиданиям Заказчика.

Алексей Ковалев
Генеральный директор АО «Строительная компания «ИРБИС»

Эта работа требует большого объема специализированных знаний, не только с точки зрения техники, технологии строительства, документации, специфики и прочего. Профессиональный Технический заказчик знает всю систему рисков проектов и обеспечивает грамотное управление с целью недопущения и нейтрализации возможных рисков.

Обращение в Службу заказчика может помочь и в случаях, когда у инвестора отсутствует собственный офис по управлению проектом. В этом случае, привлечение специализированной компании будет наиболее целесообразным решением, которое поможет избежать возникновения рисков и снизить затраты при реализации проекта.

При выборе Службы Технического заказчика важна оценка опыта работы компании по оказанию данных услуг, а также по профилю реализованных аналогичных проектов.

Стоимость услуги Технического заказчика определяется исходя из объема, графика производства работ, числа участников проектной команды и «уникальности» проекта. Прозрачные договорные отношения между Заказчиком и службой заказчика должны быть обязательными для обеспечения эффективной системы управления ИСП.

Служба заказчика ИРБИС

Компания ИРБИС предоставляет услугу Технического заказчика и ЕРСМ подрядчика (Engineering Procurement Construction management – управление проектированием и строительством) более 20 лет. Мы сопровождаем проекты наших Заказчиков на всех этапах реализации, как в полном объеме от старта до финиша, так и предлагая отдельные опции, нужные для решения тех или иных задач. В нашей практике были различные ситуации – стандартные и необычные. Опыт помог нам вычислить ключевые моменты, на которые нужно обращать внимание, сформулировать принципиальные задачи, которые должны решаться на каждом этапе реализации проекта. Мы работаем в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре и других регионах России, а также в странах СНГ и Европы.

Доверьте управление проектированием и строительством профессионалам ИРБИС и будете уверены в успехе вашего проекта!


info@irbiscompany.ru

8 800 333 15 50


Текст: Галина Паламарчук

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/stroitelstvo-budushih-gorodov-nikolai-vatin/ manager Fri, 06 Oct 2017 14:09:04 +0300

Будущее строительство будущих городов

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

«Высшая степень деградации строительной отрасли – это не когда на вопросы ответов нет, а когда на ответы нет вопросов»Николай Ватин.

Кто и как будет строить будущие города?

«Градостроительство, проектирование городов создает именно ту городскую среду, которая будет существовать через 20 лет и определять облик, структуру городских поселений в будущем.  Особенности периода сегодняшнего дня, даже не завтрашнего, является то, что социум и строительная индустрия начали смотреть не на завтра, не на послезавтра, а начинает смотреть через 20 лет вперёд. Дискуссия в «Проектном баре» только это подчеркивает! Не было таких дискуссий раньше. Значительно дальше вперед мы пытаемся посмотреть.

В чём особенность нынешнего этапа? Вы знаете, теорию технологических укладов? Первый технологический уклад — это уклад, основанный на первом индустриальном производстве — на текстильной промышленности. Это переход от ручного труда к машинному, переход от индивидуального труда к потоковому, конвейерному и так далее. Сейчас считается, что идет процесс перехода к шестому технологическому укладу.

Что такое шестой технологический уклад – это нано-модифицированные продукты. Это новая информационная система, то что называется BigData. Это создание материалов с заданными свойствами и создание живых организмов с заданными свойствами и прочее.

Строительная индустрия отстает. Она до конца еще не освоила пятый технологический уклад, а мы в экономике и мира и России уже переходим к шестому укладу. Я беру только один локальный пример — это использование BIM технологии проектирования. Потребление даже легко модифицированной вещи – 3D проектирование буксует, а что говорить о 4D, 5D, 6D проектировании? Выпускники Политехнического университета сегодня нам говорят: «Николай Иванович, Вы нас учили BIM технологиям проектирования, а мы сидим в конторе и работаем на голом Автокаде». – Такой разрыв есть.

И вот она высшая степень деградации строительной отрасли – это не когда на вопросы ответов нет, а когда на ответы нет вопросов.

Есть платформа — Vysotskiy Consulting – BIM, которая содержит более 100 часов по BIM технологиям, это ресурс, по которому учится вся Россия и, вроде бы все хорошо. Объемы контента для скачивания — колоссальные, но что скачивается? Скачивается: AUTODESK REVIT — начальный уровень, REVIT STRUCTURE — начальный уровень, TEKLA STRUCTURES — начальный уровень и очень редко скачиваются продвинутые курсы. Это говорит о том, что даже прогрессивная часть строительной индустрии тормозит. Вот еще один пример высшей степени деградации строительной отрасли.

Портал «открытое образование» — это одно из детищ Минобрнауки. Там есть курс: «Проектирование зданий. BIM» — это онлайн курс, на котором возможно задать вопрос, получить ответ и наоборот. Это то, что сейчас нужно, казалось бы, всем. Это бесплатный ресурс. Платно можно только получить бумажный сертификат. И сколько туда записалось людей? Десятки тысяч? Сто тысяч? Всего несколько тысяч со всей России. И практика показывает, что только 20% дойдет до конца.

А будущее началось уже сейчас. И «бум» в строительной индустрии очень хорошо видно, потому что с каждым днём, с каждым часом, с каждой минутой и секундой увеличивается разрыв между передовиками и отстающими.

Есть в стране, есть в Санкт-Петербурге компании, которые используют технологии дополненной реальности. Что это значит? Это означает что и прораб, и инженер технического надзора не ходят с пачками чертежей, а кто-либо из них наводит камеру планшета на объект и видит то, что должно быть построено в 4D-модели на данном этапе. Кликая пальцем по экрану, отмечает сделанные или не сделанные объёмы строительства.  Это говорит о том, что отставание строительной отрасли и переход к шестому технологическому укладу будет не эволюционно, а революционно – скачком. Это говорит о том, что постоянные сообщения об очередном банкротстве – не признак финансовой несостоятельности или плохого менеджмента компании. А это признак, прежде всего, технологического отставания. И по моим представлениям в самый ближайший год или полтора одна четверть гигантов строительной индустрии Санкт-Петербурга уйдет в небытие. Их заменят те, кто ушел вперед.

Что такое стройка? Что такое стройплощадка будущего?

Стройплощадка будущего перестает быть местом дешёвого строительного материала с использованием дешёвой рабочей силы. Мы все с вами смотрим ролики в интернете о высокоскоростном строительстве в Китае высотных бизнес-центров, комплексных центров, гостиниц, жилых построек. 80–90 этажей там возводят за 2-3-4 недели. Посмотрим внимательно: уже там стройплощадка стала местом сбора изделий высокой заводской готовности. Основная работа там перешла со стройплощадки на заводы изготовителей.

Поэтому стройплощадка будущего – это новые рабочие профессии. У студентов спрашиваю: какая профессия будет самой массовой в строительной отрасли. Ответ такой: не будет массовых профессий.

Мы всегда достаточно критически относились ко всем, кто «не инженер» и эта была очень удобная позиция для нас, но некоторая неудовлетворенность тем что делается в другой сфере строительной индустрии все же была.

С 2018 года в Санкт-Петербургской Политехническом Университете открыт приём в магистратуру по градостроительству. И рабочее название магистерской программы: «информационное моделирование и кадастровый учёт объектов градостроительства». Это BIM градостроительства.

Мы открыты для тех, кто стремится новым знаниям. Тех, кого мы выпускаем сегодня, именно они-то точно будут востребованы через 20 лет!» — © Николай Иванович Ватин​.


Николай Иванович Ватин

 

д.т.н., проф., Директор Инженерно-строительного института ФГАОУ ВО «Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого», заведующий кафедрой «Строительство уникальных зданий и сооружений»;

Главный научный редактор «Инженерно-строительного журнала» (ВАК, SCOPUS)
www.engstroy.spbstu.ru

Редактор журнала «Строительство уникальных зданий и сооружений» (ВАК)
www.unistroy.spbstu.ru


Материал создан по докладу Николая Ватина 28 сентября 2017 года, с которым он выступил на «Проектном баре: Будущее строительство будущих городов».


Проектный бар

— Профессиональные беседы за бокалом вина.
Новый формат делового общения на темы, касающиеся инвестиционно-строительной отрасли. Это регулярные, неформальные, тематические встречи для обсуждения конкретных вопросов, проблем и актуальных ситуаций, оказывающих влияние на сферу недвижимости, строительства и связанных с ней отраслей.

Клубный формат:

На каждую встречу мы приглашаем небольшой круг наших друзей: собственников компаний, ТОП-менеджеров, тех, кому интересна тема нашей встречи.
Все мероприятия закрытые. Участие — исключительно по персональным приглашениям.

Организатор «Проектного бара» — компания ИРБИС.

Координатор проекта:
Галина Паламарчук
+7(911) 972-34-79

 

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/vnedrenie-sistemy-menedzhmenta-kachestva-na-predpriyatiyax-stroitelnoj-otrasli/ manager Wed, 05 Oct 2016 16:57:30 +0300

Внедрение системы менеджмента качества на предприятиях строительной отрасли.

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Продиктовано необходимостью, проверено опытом

Качество строительства – будь то жилое или промышленное, строительство объектов социальной инфраструктуры, – напрямую влияет не только на качество жизни людей, но и на ее безопасность. В новостных лентах, особенно в последнее время, мы читаем об обрушении зданий и сооружений, о несчастных случаях на стройках – что не может не пугать как рядовых обывателей, так и работников строительной сферы. Для обеспечения качества и безопасности строительства должны использоваться все доступные инструменты. В числе таких инструментов – внедрение систем качественного менеджмента. Причем не формальных неработоспособных СМК, и не систем, созданных исключительно для целей сертификации, а именно систем управления, способных предупреждать несоответствия и минимизировать риски.

Цель внедрения системы в данном случае – удовлетворение не только требований Заказчиков, но и потребностей общества, работников, будущих эксплуатантов зданий, государственных органов, кредитных организаций. Внедрение такой системы не может быть делом простым и быстрым, а её поддержание и совершенствование требует значительных усилий. Тем не менее, связанные с системой менеджмента затраты времени и ресурсов вполне оправданы, поскольку функционирующая СМК позволяет упорядочить деятельность компаний строительной отрасли, являющейся, на наш взгляд, одной из самых сложных с точки зрения количества участников и заинтересованных сторон (заказчики, застройщики, подрядчики, субподрядчики, кредитные организации, органы власти и надзорные органы, эксплуатанты, население и т.д.), а также с точки зрения существующих технологий, регламентирующей документации, постоянно меняющегося законодательства и так далее.

Особенности строительной отрасли обуславливают существующие особенности внедрения и поддержания систем качественного менеджмента в строительных компаниях, а также влекут за собой определенные ошибки при функционировании СМК. Рассмотрим наиболее характерные из них.

Что же нужно учитывать при внедрении СМК в строительной компании? Вот те аспекты, которые мы выделили для себя, и ряд действий, которые мы предпринимаем для управления ими.

Участие в строительных проектах большого числа заинтересованных сторон, взаимодействие между которыми должно быть четко регламентировано, чтобы проект был завершен успешно. Заказчик, генподрядчик, субподрядчики, строительный контроль, кредитные организации – зачастую имеют цели и интересы, противоречащие интересам друг друга. Поэтому процессы принятия решений должны быть установлены, а ответственность и полномочия – четко определены.

Кроме того, здесь речь идет не только о взаимодействии с внешними сторонами, но и внутри компании: в условиях жестких ограничений бюджета и сроков отношения подразделений и сотрудников должны быть регламентированы. Описание бизнес-процессов и схем взаимодействия с внешними сторонами позволяет действовать планомерно и системно, снижать риски возникновения каких-либо неучтенных факторов. В «ИРБИС» взаимодействия между сотрудниками, подразделениями и с внешними сторонами описаны в регламентах процессов и подпроцессов.

Проектный характер деятельности. Любая стройка, даже если речь идет о типовых сооружениях, представляет собой уникальный проект. Это объясняется тем, что практически ни один из факторов, влияющих на процесс строительства, не является постоянным: меняются генподрядчики и подрядчики, законодательство, условия строительства в зависимости от страны/региона или периода времени, меняется персонал, варьируются бюджеты и сроки. Акцент ISO 9001, сделанный на предупреждении несоответствий, побуждает компанию анализировать риски, связанные с этими параметрами и предпринимать соответствующие действия. Если несоответствие в рамках проекта все же допущено, разработка и реализация корректирующих действий позволит избежать его повторения на других проектах. Накопленный опыт отражается в актуализируемых документах СМК – с тем чтобы его можно было учитывать в дальнейшем. Редактирование стандартов и инструкций для нас в «ИРБИС» – нормальная практика; зачастую в документацию СМК вносятся достаточно существенные изменения по результатам тех или иных проектов.

Традиционно низкая культура ведения записей на стройке, и при этом – несомненная их важность и значимость. Зачастую именно на основе записей принимаются решения о качестве производимой конечной строительной продукции (журналы работ, акты о передаче стройплощадки, акты на скрытые работы, формы КС-2 и т.д. подтверждают проведение необходимых строительных работ). Поскольку наличие, качество и полнота таких записей критичны при строительстве и сдаче объектов, в «ИРБИС» в дополнение к стандарту по управлению записями была разработана еще Рабочая инструкция по организации документооборота на объектах строительного контроля.

Высокий уровень «текучки» кадров и их квалификационная неоднородность. Определение и обеспечение необходимой квалификации персонала, системное обучение (в том числе по вопросам СМК), доведение до персонала важности выполнения требований Заказчика – все эти действия, необходимые в рамках работоспособной СМК, позволят снизить риски, связанные с человеческим фактором. В нашей компании проводится обучение по СМК, охране труда, системе заработной платы – для всех «новичков»; для инженеров строительного контроля как наиболее многочисленной и непостоянной по составу группы персонала существует своя отдельная система обучения по процессам и особенностям оказания услуг.

Удаленность строительных площадок от офиса. Выполняя требования стандарта ISO 9001, строительные компании должны организовать процессы обмена информацией с такими удаленными площадками, а также проводить мониторинг их деятельности – например, с помощью внутренних аудитов. В «ИРБИС» штатный эксперт по строительству, помимо плановых внутренних аудитов системы, проводит внеплановые технические аудиты объектов стройконтроля.

Типовые ошибки, возникающие при внедрении СМК в строительных компаниях, также зачастую обусловлены перечисленными особенностями отрасли. Так, наибольшее количество несоответствий, выявленных в «ИРБИС» в ходе внутренних аудитов за 2014 год, относятся к управлению записями, хотя число таких несоответствий постепенно снижается, что связано с проведением корректирующих действий, постоянным обучением персонала.

Ряд несоответствий связан с несвоевременной проверкой средств измерения, что во многом обусловлено удаленностью строительных площадок, на которых они используются. Четко отработанная система управления СИ и разграничение ответственности за управление средствами для мониторинга и измерений помогают этого избежать. Распространенными ошибками являются также недостаточная проработка исходных данных при входе в проект и некачественное составление технического задания, что влечет за собой некачественное оказание строительных услуг, разногласия между заказчиком и исполнителем. Здесь поможет стандартизированный подход к анализу требований заказчика, составлению коммерческих предложений и договоров.

Весьма частым несоответствием является использование устаревшей нормативной документации – поэтому в организации должна быть продумана система обеспечения актуальной НТД (и определены ответственные за обеспечение НТД и доведение ее требований до сотрудников). И конечно, нельзя не акцентировать внимание на несоответствиях по охране труда. Помимо проведения инструктажей и проверки знаний по ОТ, в рамках внутренних аудитов, плановых и внеплановых посещений объектов имеет смысл особое внимание уделять таким вопросам, как обеспечение спецодеждой и средствами индивидуальной защиты, установка ограждений, наличие заправленных огнетушителей с действующими сроками годности, заземление машин и аппаратов, находящихся под напряжением, и т.д. На аудиты, проводимые на объектах строительства, важно привлекать специалиста по охране труда, например в качестве технического эксперта.

Конечно, информированность о типовых ошибках при организации деятельности в строительных компаниях может оказать немалую помощь для предотвращения их возникновения, однако нужно помнить и о том, что именно стандарт ISO 9001 представляет своего рода перечень подсказок по тем аспектам деятельности, которые должны в обязательном порядке подлежать управлению. Внедренная в соответствии со стандартом система позволит избежать перечисленных и иных несоответствий.

Признавая ценность системы качественного менеджмента при организации стабильного функционирования компании, не стоит забывать и о косвенных преимуществах внедрения СМК: внедренная и сертифицированная система позволяет получить доступ ко многим тендерным торгам и является конкурентным преимуществом при взаимодействии с Заказчиками. Наш опыт показывает, что при этом ряд Заказчиков запрашивают не только копии действующих сертификатов, но и имеющиеся процедуры СМК, документы, регламентирующие бизнес-процессы организации.

Обеспокоенность качеством строительства в условиях добровольности применения ГОСТов и СНиПов, раннее носивших обязательный характер, растет, соответственно, растут и требования Заказчиков к строительным организациям, будь то организации, управляющие строительством, подрядчики или поставщики строительных материалов. Соответствие компании требованиям ISO 9001 свидетельствует об уровне надежности поставщика и стабильности предприятия, говорит о том, что организация уделяет должное внимание качественному менеджменту, работает на долгосрочную перспективу и может стать постоянным стабильным партнером.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/riski-vedeniya-stroitelnyx-rabot-bez-razresheniya-na-stroitelstvo/ manager

Риски ведения строительных работ без разрешения на строительство

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Риски ведения строительных работ без разрешения на строительство

Сегодня актуален вопрос ведения строительных работ на объектах капитального строительства (ОКС) без наличия соответствующего разрешения. Рассмотрим данную ситуацию с позиции рисков Генподрядчика.

Для начала определимся, что представляет собой разрешение на строительство, что грозит субъекту, который нарушает данное требование, и кто является субъектом данного нарушения.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 ст. 9.5. КоАП РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Штраф сам по себе довольно значителен, но хуже того – приостановление деятельности, что может повлечь более серьезные последствия для Генподрядчика и реализации проекта в целом.

Градостроительный кодекс предполагает, что разрешение на строительство должен получать застройщик, поэтому возникает справедливый вопрос, будет ли нести ответственность Генподрядчик, если разрешение на строительство не получил застройщик?

Частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 названной статьи.

В ч. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» прямо установлено, что субъектами ответственности за административное правонарушение, предусмотренное частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, могут являться как застройщик (заказчик по договору строительного подряда), поскольку в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на нем лежит обязанность по получению разрешения на строительство, так и иные лица, осуществляющие соответствующие работы, например, подрядчик или субподрядчик, так как они обязаны удостовериться в том, что застройщик, привлекая их к осуществлению работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, обладает соответствующим разрешением на строительство.

Таким образом, Генподрядчик, осуществляющий строительство ОКС без разрешения на строительство, является субъектом административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ.

Если Генподрядчик решает осуществлять строительные работы без разрешения, нужно понимать, что сам факт ведения строительных работ вряд ли удастся скрыть, поскольку застройщик или технический заказчик до начала строительства не позднее чем за семь рабочих дней должен будет предоставить в органы государственного строительного надзора значительный объем документов, в том числе и копию разрешения на строительство (часть 5 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В связи с этим органы государственного надзора не смогут игнорировать, что генподрядчик все это время осуществлял строительство без разрешения на строительство. Тогда, скорее всего, и встанет вопрос о привлечении Генподрядчика к административной ответственности по основаниям ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, если по каким-либо причинам это не произойдет раньше.

В этом случае даже не стоит пытаться доказать отсутствие вины Генподрядчика при ведении работ без разрешения на строительство, поскольку это не представляется возможным в виду того, что предполагается обязанность Генподрядчика до начала проведения работ убедиться в наличии у застройщика разрешения на строительство в отношении соответствующего земельного участка.

Однако, если Генподрядчик взял на себя риск и выполняет работы без разрешения, нужно понимать, что значительную роль в самом порядке привлечения будет играть процессуальный аспект.

На практике положения о процессуальном порядке привлечения лиц к административной ответственности используются при оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности, в связи с чем избежать привлечения к административной ответственности возможно только при нарушении процессуального порядка к ее привлечению, для чего рекомендуется привлекать юристов в данный процесс как можно раньше.

Конечно, каждый определяет для себя, выполнять работы без разрешения на строительство или не выполнять, исходя из личных соображений, однако наша рекомендация в данном случае однозначна: выполнять работы без разрешения недопустимо.

Поэтому до начала работ и при заключении договоров на генподряд стоит обратиться за консультацией к юристам, имеющим опыт в строительной сфере, для минимизации рисков и предотвращения негативных последствий.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/uslugi-po-organizacii-i-provedeniyu-tenderov/ manager

Организация и проведение тендеров

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Тендер – это конкурсные мероприятия, которые позволяют организатору выбрать наиболее оптимального подрядчика или поставщика оборудования и материалов из массы предложений на рынке. Проведение строительных тендеров предполагает серьезную подготовку, в рамках которой необходимо заранее оговорить условия выполнения работ, особенности объекта, порядок оплат и прочие существенные условия.

Преимущества тендеров

  • Компания-заказчик может выбрать оптимальное предложение на рынке.
  • Компания-заказчик может сократить свои риски и избежать переплат, вызванных ошибками при проведении строительных тендеров.
  • Это самый удобный и экономичный способ поиска подрядной организации, поскольку в тендере, как правило, участвует большое количество претендентов.

Очень важно, чтобы организация проведения тендеров осуществлялась в соответствии с законодательством РФ. Именно поэтому проведение данной процедуры лучше всего доверить компании, которая оказывает услуги по организации тендеров.

Организации, проводящие тендеры, качественно и профессионально сопровождают Заказчика в процессе организации и проведении тендеров, оказывая услуги:

  • всестороннего консультирования заказчика относительно тендера, анализ тендерной документации и юридическое сопровождение;
  • разработка тендерной документации, в том числе:
  • техническое задание на выполнение работ;
  • образец договора строительного подряда;
  • заявка на участие в тендере;
  • список квалификационных документов;
  • форма коммерческого предложения (образец и/или правила составления сметы на строительно-монтажные работы);
  • форма графика проведения СМР;
  • оценка участников торгов, в том числе:
  • квалификация и репутация подрядчиков;
  • финансовая устойчивость компаний;
  • проверка судебной истории подрядчиков;
  • оценка коммерческих предложений;
  • сопровождение заключения договоров;

Квалифицированные специалисты компании «Ирбис» оказывают услуги по проведению тендеров, что поможет существенно сэкономить ваше время, снизить риски и ошибки неквалифицированного персонала, уменьшить финансовые затраты на организацию данной процедуры, избежать финансовых потерь и переплат.

]]>
https://irbiscompany.ru/blog/organizaciya-podryadnyx-torgov/ manager

Организация подрядных торгов

Главная Региональные представительства Политика компании ИРБИС в отношении обработки персональных данных О компании Компания Промышленное строительство АПК Яндекс Турбо Карта сайта

Организация подрядных торгов – конкурсные мероприятия, которые позволяют выбрать подрядную организацию для выполнения строительных работ, поставки оборудования и материалов. Данная услуга позволяет привлечь к реализации проекта оптимального и надежного подрядчика из представленных на рынке.

Комплекс мероприятий по организации торгов проходит в несколько этапов, каждый из которых имеет важное значение для выбора надежного партнера и включает в себя:

  • определение критериев выбора подрядной компании;
  • формирование тендерной документации;
  • подбор подрядных компаний, формирование списка участников торгов (в случае проведения закрытых торгов);
  • объявление торгов;
  • прием заявок на участие в торгах;
  • получение предложений от участников торгов;
  • проведение заседания комиссии, оформление протокола;
  • оценка участников торгов, в том числе:
    • квалификация и репутация подрядчиков;
    • финансовая устойчивость компаний;
    • проверка судебной истории подрядчиков;
  • оценка коммерческих предложений;
  • проведение итогового заседания комиссии с целью определения победителя торгов;
  • сопровождение заключения контракта.

Компания «Ирбис» предлагает свои услуги по организации подрядных торгов в полном соответствии с законодательством РФ. Кроме того, наши специалисты могут дать рекомендации по проведению данной процедуры и выбору подрядчика.

Преимущества сотрудничества с «Ирбис»:

  • Выбор оптимального предложения из имеющихся на рынке.
  • Позволяет избежать финансовых потерь и переплат.
  • Сокращение временных затрат на проведение торгов, благодаря их грамотной организации.
]]>