Функции и обязанности технического заказчика в строительстве

Технический заказчик — представитель инвестора или застройщика, который управляет проектированием и возведением капитальных объектов. Техзаказчик связывает заказчика с подрядчиками, контролирует выполнение проектных решений, соблюдение графика, бюджета и законодательных норм.

Правовые основания деятельности техзаказчика установлены ст. 52 и 53 ГрК РФ. Привлечение профильной компании даёт инвестору возможность передать управление проектом — от создания документации до получения разрешения на эксплуатацию. 

В этой статье разберёмся, каковы функции и цели технического заказчика в строительном процессе.

Основные обязанности техзаказчика

Функционал технического заказчика включает следующие направления деятельности:

1. Формирование исходно-разрешительной документации. Специалисты проверяют правовые основания использования земельного участка, выявляет градостроительные ограничения, инициирует получение ГПЗУ или его актуализацию, собирает данные для старта проектных работ. Дополнительно формируются запросы на технические условия подключения к коммуникациям и транспортной инфраструктуре. Подготовленный пакет документов направляется проектировщикам.
2. Организация проведения инженерных изысканий. Производится выбор компании для выполнения изыскательских мероприятий.организует допуск на площадку, передаёт необходимые материалы. После окончания работ принимаются результаты — отчёты по геологии, геодезии, экологии и другим исследованиям.
3. Выбор исполнителей и поставщиков. Формируются требования к подрядчикам, проводится конкурс с оценкой допусков, членства в СРО, портфолио выполненных проектов. Победители получают контракты на выполнение работ.
4. Надзор за проектированием. Разрабатывается задание для проектной группы, обеспечивается передача исходных данных, ведётся мониторинг создания документации. Завершающий этап — организация экспертной оценки (государственной или независимой) для подтверждения соответствия нормативам.
5. Мониторинг строительных процессов. При необходимости организуется авторское сопровождение реализации проекта, поддерживается связь с надзорными структурами.
6. Управление графиком и финансами. Разрабатывает план реализации проекта с последующим контролем выполнения, корректировкой сроков, координацией участников. Ведётся работа с рисками и резервными ресурсами проекта.
7. Обеспечение ввода в эксплуатацию. Комплектуется исполнительная документация, организация проведения пусконаладочных испытаний систем, оформляются акты. Проверяется присоединение к внешним сетям.
8. Координация команды проекта. Документирование. Ведение отчётности по законодательным требованиям, информирование заказчика о ходе работ.
9. Координация команды проекта. Документирование. Ведение отчётности по законодательным требованиям, информирование заказчика о ходе работ.

На завершающем этапе технический заказчик подготавливает и подаёт документы на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Техзаказчик обеспечивает профессиональное управление строительством, имея компетенции для контроля всех технологических процессов.

Роль технического заказчика в строительстве

• Организационная — подготовка исходников, выбор исполнителей, подписание договоров, получение разрешений.
• Контрольная — проверка качества работ, соблюдения проектных и нормативных требований, графика реализации.
• Координационная — обеспечение эффективного взаимодействия всех участников.
• Юридическая — защита интересов заказчика в отношениях с подрядчиками, властью, поставщиками.

Привлечение техзаказчика даёт застройщику возможность сфокусироваться на стратегии проекта, получая гарантии реализации в рамках бюджета, сроков и законодательных норм.

Блок FAQ

Какие основные функции технического заказчика на этапе проектирования?

На стадии проектирования специалист:

• Готовит и передаёт исходно-разрешительную документацию проектной компании.
• Составляет ТЗ.
• Организует инженерные изыскания на участке.
• Контролирует качество создаваемой документации.
• Инициирует экспертизу (при необходимости или по желанию заказчика) для проверки соответствия нормам.

Когда технический заказчик не нужен?

Он не является обязательным участником инвестиционно-строительного процесса. Застройщик может самостоятельно осуществлять организацию и контроль строительства при наличии соответствующих допусков СРО, внутренних ресурсов, квалифицированных специалистов и организационных возможностей.

Как правило, самостоятельное управление проектом практикуется при строительстве объектов небольшого масштаба или организациями, располагающими собственными инженерными и юридическими подразделениями. В остальных случаях рекомендуется привлечение специализированных организаций для обеспечения профессионального управления проектом.

Когда не требуется членство в СРО?

Членство в саморегулируемой организации и соответствующий допуск не нужны в следующих случаях:

• Работа ведётся на объектах, которые не относятся к категории опасных, сложных или уникальных — ст. 48.1 ГрК РФ.
• Стоимость работ не превышает 10 млн рублей — п. 2.1 ст. 52 ГрК.
• Строительство ведётся для собственных нужд заказчика или владельца участка без привлечения подрядчиков со стороны.
• Работы не влияют на безопасность капитального объекта.

Чем технический заказчик отличается от заказчика и заказчика-застройщика?

Эти участники процесса отличаются статусом и функциями, которые они выполняют:

• Заказчик — достаточно широкое понятие. Им может быть инвестор, девелопер, государственные органы, по заказу которых возводится капитальный объект.
• Заказчик-застройщик — собственник участка или его арендатор, который финансирует строительство и отвечает за ввод объекта в эксплуатацию.
• Технический заказчик — инжиниринговая организация, которая отвечает за техническую сторону вопроса и организует строительный процесс.

Техзаказчик лишь действует от имени заказчика и не является собственником объекта.

Как технический заказчик взаимодействует с подрядчиками?

Техзаказчик напрямую и взаимодействует с подрядчиками. Он организует процесс их отбора, заключает с ними договоры, выдаёт исходные данные или проектную документацию, контролирует их деятельность.

Кроме того, он организует совместную работу всех подрядчиков на объекте, координирует взаимодействие, согласует сроки и порядок выполнения операций, улаживает споры, составляет исполнительную документацию.