Роли и различия: технический заказчик, генеральный подрядчик и субподрядчик в строительстве

Успешная реализация проекта невозможна без эффективного управления и организации строительства, которые требуют компетенции специалистов разного профиля. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении технического заказчика, который будет выполнять комплекс инжиниринговых услуг, и генподрядчика для работ по возведению объекта.

Кто такой технический заказчик?

Отождествлять технического заказчика с генподрядчиком не следует. Они имеют разные базовые функции и гражданско-правовую ответственность.

Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком и заключающее от его имени договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он подготавливает техзадания, предоставляет материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект и выполняет другие функции, предусмотренные нормами права. По сути, служба технического заказчика — профессиональный представитель застройщика, который управляет проектом от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.

Требования к техническому заказчику

Требования к техническому заказчику включают высокий уровень профессионализма и глубокие знания в области строительства. Он должен обладать опытом в управлении строительными проектами, знанием нормативной базы и стандартов, а также навыками координации работ и взаимодействия с подрядчиками. Важны также умения контролировать качество, сроки и бюджет проекта. Технический заказчик обязан иметь аккредитацию, лицензии и соответствующие квалификационные сертификаты, подтверждающие его компетентность.

С точки зрения содержания, правильнее будет написать вот про это. Т.к. лицензирования и сертификации в строительстве сейчас нет.

Технический заказчик должен состоять в саморегулируемых организациях по строительству, проектированиям, изысканиям и иметь допуски к работе, соответствующие сложности объектов. Специалисты Технического заказчика должны быть включены в единые государственные реестры специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ.

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Генеральный подрядчик — лицо, отвечающее по договору за возведение объекта и действующее в рамках ГрК РФ. Он отбирает непосредственных исполнителей и обеспечивает выполнение строительных работ в установленный срок, осуществляет устройство конструкций и систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.

Фактически, генподрядчик организует процесс строительства и управляет стройплощадкой. Но в отличии от техзаказчика он не берет на себя представительские функции и не может выполнять действия от имени застройщика.

Генподрядчик и застройщик: в чем разница?

Заказчик-застройщик в строительстве — это лицо или организация, инициирующая и финансирующая строительный проект. Он объединяет функции инвестора и организатора, начиная от разработки идеи и подбора земельного участка до сдачи объекта в эксплуатацию. Заказчик-застройщик контролирует процесс строительства, выбирает подрядчиков, согласовывает проектную документацию и взаимодействует с госорганами. Его главная цель — реализовать проект качественно, в срок и в рамках запланированного бюджета.

Успешная реализация проекта невозможна без эффективного управления и организации строительства, которые требуют компетенции специалистов разного профиля. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении технического заказчика, который будет выполнять комплекс инжиниринговых услуг, и генподрядчика для работ по возведению объекта.

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Отождествлять технического заказчика с генподрядчиком не следует. Они имеют разные базовые функции и гражданско-правовую ответственность.

Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком и заключающее от его имени договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он подготавливает техзадания, предоставляет материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект и выполняет другие функции, предусмотренные нормами права. По сути, служба технического заказчика — профессиональный представитель застройщика, который управляет проектом от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.

Генеральный подрядчик — лицо, отвечающее по договору за возведение объекта и действующее в рамках ГрК РФ. Он отбирает непосредственных исполнителей и обеспечивает выполнение строительных работ в установленный срок, осуществляет устройство конструкций и систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.

Фактически, генподрядчик организует процесс строительства и управляет стройплощадкой. Но в отличии от техзаказчика он не берет на себя представительские функции и не может выполнять действия от имени застройщика.

Генподрядчик и застройщик: в чем разница?

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое инициирует и финансирует строительство объекта.

Основные различия между застройщиком и генподрядчиком можно сформулировать следующим образом:

• Ответственность: застройщик несет ответственность за реализацию проекта в целом, а генподрядчик — за выполнение конкретных работ.
• Функции: застройщик занимается вопросами планирования, финансирования и организации строительства, а генподрядчик — непосредственно выполняет строительные работы.
• Права: застройщик имеет право вносить изменения в проектную документацию, а генподрядчик — нет.

В зависимости от конкретной ситуации, функции застройщика и генподрядчика могут быть распределены по-разному. Например, застройщик может самостоятельно выполнять часть строительных работ, а генподрядчик — привлекать субподрядчиков.

Генподрядчик и субподрядчик: в чем разница?

Субподрядчик — это организация, которая выполняет отдельные виды строительно-монтажных работ по договору с генеральным подрядчиком. Субподрядчик несет ответственность перед генеральным подрядчиком за качество, сроки и стоимость выполненных работ.

Основные различия между генподрядчиком и субподрядчиком можно сформулировать следующим образом:

• Ответственность: генподрядчик несет ответственность за весь объект, а субподрядчик — только за выполнение своих работ.
• Функции: генподрядчик занимается вопросами планирования, организации и контроля строительства, а субподрядчик — непосредственно выполняет работы.
• Права: генподрядчик имеет право давать указания субподрядчику, а субподрядчик — нет.

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

В соответствии со ст.1 п. 22 ГрК РФ технический заказчик должен быть членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

По ФЗ-372 входить в СРО строителей должна и организация, выступающая в качестве генподрядчика и осуществляющая работы по договору подряда с размером обязательств свыше 3 млн. рублей.

Заключать напрямую договора генерального подряда может только застройщик, который состоит в строительном СРО.

Следовательно, ситуация, при которой одно лицо будет совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика, возможна.

Застройщик вправе заключить два договора с одной и той же специализированной компанией, если она — член все трех СРО в области строительства, архитектурно-строительного проектирования и изысканий.

Заключение отдельных договоров с одним и тем же лицом необходимо, исходя из ст. 1 пп. 16,22 и ст.53 п.2 ГрК РФ.

«ИРБИС» входит в СРО Союз «Строители Петербурга», НП «Проектные организации Северо-Запада» и Ассоциации “Объединение изыскателей”. Мы выполняем функции техзаказчика, организуем и управляем всеми процессами строительства для успешной реализации проекта.